牟迷保谷来笱钠颈壤畹统鞘兄坏乃雇锌硕偈醒┥霞铀�2008年斯托克顿市的失业率高达，为全美失业率最高的地区之一。预计到2010年，该市的失业率将达到15％。许多人失去工作、没有收入只好选择把房子交给银行，自己另觅住处，最后，房屋空置率的大幅提高使房价进一步下跌。
媒体预计，在2010年，斯托克顿市的房价会下降至20世纪90年代中期的水平，那时候，中等水平的住房价格是13万美元。
斯托克顿与黑天鹅事件
正如美国投资家塔勒布所著的《黑天鹅》所说：不可预测的重大事件，它罕有发生，但是一旦出现，就具有很大的影响力。几乎一切重要的事情都逃不过黑天鹅的影响，而现代世界正是被黑天鹅所左右。黑天鹅的存在预示着不可预测的重大稀有事件，它在意料之外，却又改变一切，但人们总是对它视而不见，并习惯于以自己有限的生活经验和不堪一击的信念来解释这些意料之外的重大冲击，并最终被现实击溃。
美国房地产泡沫的破灭就是典型的黑天鹅事件，斯托克顿市只是美国楼市泡沫破灭的一个缩影，仅仅只是一个重大的意料之外的事件就会改变一个城市的整个局面和很多人的命运。
据资料统计，在2009年，美国可能会出现250万例抵押房产回赎权丧失案例。在2009年2月18日，美国总统奥巴马针对日趋严重的房地产市场推出了最高耗资将达到2 750亿美元的住房救援计划。不过，新的救援计划能否让名列全美悲惨城市第一名的斯托克顿市顺利走出这场困境，还是未知数。而我们只有认识黑天鹅，才能更深刻地感知世界的复杂性，并从不可预知的未来中获益。
2001年诺奖得主斯宾塞教授：美国复苏与全球合作（1）
（对话人物：诺贝尔经济学奖得主斯宾塞教授）
迈克尔·斯宾塞（Andrew Michael Spence，1943— ），2001年诺贝尔经济学奖获得者，美国斯坦福大学商学院研究生院前任院长和现任名誉院长。
2001年，因其在不对称信息市场分析方面所作出的开创性研究而和乔治·阿克尔洛夫、约瑟夫·斯蒂格利茨共同获得诺贝尔经济学奖。他们在此领域的研究构成了现代信息经济学的核心。
斯宾塞最重要的研究成果是：市场中具有信息优势的个体为了避免与逆向选择相关的一些问题发生，如何能够将其信息“信号”可靠地传递给在信息上具有劣势的个体。“信号”要求经济主体采取观察得到的，且具有代价的措施以使其他经济主体相信它们的能力，或更为一般地相信它们产品的价值或质量。斯宾塞的贡献在于形成了这一思想并将之形式化，同时还说明和分析了它所产生的影响。
【对话1＋1】危机有多久：经济会长期衰退吗
记者：您好，斯宾塞教授。首先您能向我们介绍一下美国现在的经济状况吗？
斯宾塞：一些人还很不确定。几周前，我和另外一些人受《纽约时报》邀请写一篇短文。我的基本观点是，美国将经历一次很长的、深刻的经济衰退，这也许要持续到2009年底或2010年。我的猜想是，如果幸运的话可能比那要好些。但最重要的是，经济是否会长期衰退或者比那还要糟糕，这取决于政府和央行的有效对策——一些是在美国，大部分则是建立在全球的基础上。
记者：您所说的政府和央行的有效方法是什么？
斯宾塞：人们已经达成共识，要想使经济真正复苏，至少要做两件事，也可能是三件事：第一是财政刺激政策。我要谈一下为什么这对复苏全球经济是至关重要的——这个政策主要作用于我们，对其他国家的影响会比较小，但是财政刺激政策是非常重要的，它直接作用于实体经济。第二是稳定金融系统、增加流动性、降低信用成本，因为人们会说这样做是正确的。在利润日益下降的经济环境中，从2008年秋天开始，很多新的信贷活动都被冻结了。我们的中央银行，即联邦储备银行很快着手去解决该问题，并采取了有效的措施，同时，中国人民银行，还有其他一些央行——包括欧洲中央银行，也都采取了行动。我们在努力避免信用体系的彻底崩溃，我们仍在为此事焦虑。但是有些事的确发生了，这主要是由于金融机构的资产负债表产生了严重的问题。2008年秋天，信用紧缩仿佛在一夜之间波及全球经济。因此，我们必须要稳定金融系统，这意味着要对主要金融机构大量注资，使它们运转起来——这是我的第二条建议。我认为我们大部分人都相信，这两个方面是互补的。这是因为，如果我们稳定金融系统，使信用重新流动起来，财政刺激政策将更加有效，作用也将更加明显。对于第三条建议，人们较少赞同，但是我还是要提，即资产价格。我们现在所经历的经济下滑，部分是由于资产负债表遭到了严重破坏，全球范围内大约损失了35万亿美元或更多，美国财富缩水了大约11万亿美元——这接近于美国一年的GDP，人们正在从中吸取教训。艾伦·格林斯潘说，当价格下降的时候，我们还是说资产价格上涨的情况吧，人们将花掉其中的3％至4％。因此，如果我们可以稳定资产价格，并且价值投资者愿意进行再投资，那么资产市场就能很快复苏——这会对经济产生很大的刺激效应，因为人们对消费将变得不再那样谨慎。但是我想说，目前我们仍然处在经济快速下滑的历程之中，而且我们还没有走出来。书包 网 。 想看书来
2001年诺奖得主斯宾塞教授：美国复苏与全球合作（2）
记者：您认为这次经济下滑的趋势将要持续多久？
斯宾塞：这取决于美国国内的以及国外的实体经济，还有市场是否能够恢复。市场可以更快地稳定下来，而实体经济若要从下滑的趋势中走出来，则需要一段时间，这也是为什么我认为实体经济衰退还需持续几年时间的原因。然而，如果我们将金融机构的资产负债表进行清理，注入足够多的资金，如果房地产危机稳定下来，那么人们现在所感受到的极端不确定性将开始降低。市场可能在6个月后稳定下来，经济在那时也将开始复苏。这次危机的根源有几个因素，但是其中一个重要的因素是大量杠杆债务，我们现在正在做的是将这些债务从系统中剥离出去。这需要时间，并且没有捷径可走。正是由于所有这些原因，我认为这是一次长期的、深刻的经济衰退。如果政府和中央银行对这些方面不采取有效措施的话，我认为情况将变得更加糟糕。
记者：您认为金融机构存在着什么样的隐藏的或内在的风险？
斯宾塞：金融机构的主要问题是对决策人的不确定性。这种不确定性来自于我们无法对那些债务中的部分外来资产进行定价。由于它们不参与交易，我们就无法确定价值。实际上，其价值取决于对经济的评价和基础资产价格。因此，我们想要稳定金融系统，这样我们就可以增加透明度，或者对那些资产确定价值，或者就像中国所做的那样，通过政府购买长期资产，从而使银行将这部分资产剥离出去。所有的这些选择，人们现在都在考虑中。
记者：您刚才提到了金融刺激政策，您如何评价奥巴马的经济刺激计划的有效性？
斯宾塞：该计划仍然不够完善。在接下来很短的时间内也许是两周，有些事应该发生。奥巴马2009年1月21日才入主白宫。政府将要打算怎么做，以及计划的细节现在仍不明朗，所以该计划是不完整的。我想说的是，我们所期待的刺激计划现在已经在实施了，人们知道事情将会如何发展。但是在金融部门，我们仍然对未来的走向有一些迷茫，但是这开始变得明朗起来。我希望在下个月，政府稳定金融市场的计划不仅能完整地制定出来，而且还能完整地传达下去。我认为政府政策明确而且容易传达是非常重要的，这是因为在沟通方面，总统和政府现在更像是在创造，而不是在减少。政府现在在经济和金融部门起到了非常重要的作用。如果连政府都不知道该怎样做，那么投资者也会停步不前。我认为当私人资本重新在金融系统内流动时，当价值投资者重新在金融市场中出现时，我们将看到经济转折的迹象——这些都在发生。
记者：但是我听人们说，经济刺激计划将增加国家的财政赤字，这在将来会是巨大的风险。您对此怎么看待？
斯宾塞：否认风险将是很愚蠢的事，但是我相信经济刺激计划。人们常说，经济刺激计划不仅直接作用于实体经济，同时还使中央银行的资产负债表出现巨额赤字增长。赤字规模从危机前的9 000亿美元扩大到目前的2万亿美元，也许还在增长。央行向市场提供流动性，增加了其资产负债表上资产部分的波动性。我的观点是，今年我们还没有到达交叉点，即是否要维持这种对系统的短期投资水平。所以我不认为，美国的金融系统或者中央银行还在这点轻微摆动。这其中还存在着一个棘手的问题，即避免通货膨胀。一旦危机开始渐渐消除，我们从危机中走出来，由于巨额赤字不可能持续太久，而且向系统注入流动性也只是权宜之计，从长期来看会造成通胀压力。但是目前，人们所关心的是相反的方面，即经济衰退和通货紧缩的压力——这是我们目前正在应对的问题。
2001年诺奖得主斯宾塞教授：美国复苏与全球合作（3）
记者：是否存在一些事情是您认为政府应该做的或在将来应该做的，但是目前您还没有看到这方面的迹象？
斯宾塞：不，我认为我们已经谈论过，经济刺激计划是非常重要的，需要和配套的一些方案共同实施。我认为要稳定金融系统，首先要完成这一配套的、经过良好沟通的计划。
记者：中国向美国购买了大量债券。在中国，很多人不理解为什么我们借出这么多的钱给处于衰退中的美国。您怎么看待？
斯宾塞：这个问题有些复杂。中国的增长战略非常有效，它主要由以下几方面组成：第一，大量投资于公民、基础设施建设以及其他资产，从而极大地提高了生产率——这种做法是非常成功的。中国是大国，所以要想将人们都带进更多产的现代经济中，这将是一个长期的过程，也许多达几十年的时间。所以，我认为中国很明智地选择了谨慎处理货币和其他主要货币的关系——尤其是它的贸易伙伴。一段时期以来，中国将其货币盯住了美元。在2005年，人民币进行了有管理的升值；在2008年秋天危机开始的时候，有管理的升值停止了，变成了有管理的平稳，但是美元开始升值。所以，人民币实际上仍然相对其他大部分主要货币在升值——包括欧元，所以对人民币进行有管理的浮动，是因为资金受投资机会的驱使，大量流入中国。由于经济增长中的货币需求增多，就可能会造成货币升值过快，于是中国人民银行买进这部分流入外汇，以增加部分货币供给。随着货币管理的不断推进，中国不断向外投资，其中美元资产占据支配地位。我不认为这一过程将停止，这可能要经历缓慢的调整。美元可能会贬值，同时，因为中国的生产率在提高，人民币可能会再次升值，但是中国仍然对美国进行投资，原因之一是，这并不是特别有风险的投资；原因之二是，这是中国管理经济增长的一种重要形式，中国希望在未来达到非常高的收入水平。
记者：人们都在谈论中美两国应如何合作，以使经济更快复苏。
斯宾塞：我认为这已在议程之中，这是你之前提到的G20会议议题的一部分。换种方式说，我认为两国都需要对国内经济的各方面实施刺激计划，以应对经济下滑。每个国家实施该政策的能力都是可以理解的。但是我们处于相当开放的全球经济中，经济刺激计划不仅对实施计划的国家有利，而且对其他贸易合作伙伴国也有利。如果我们联合起来一同行动，保持全球经济的开放，结果将会是好的。如果我们不进行合作，中国的公民、美国的公民以及欧洲国家的公民将会说，我们借来大量资金，努力刺激经济，希望利益都将流向我们自身——这会导致保护主义的压力增加，这正是G20会议上的各国领导们想要抵制的事。中国和美国是非常重要的国家，两国有责任确保全球经济中的贸易保护主义最小化，以度过此次经济危机。
记者：那么国际组织呢，比如国际货币基金组织、世界银行，它们可以在这次危机中起到什么样的作用？
斯宾塞：国际组织的重要作用越来越明显，尤其是在这次危机中，这是相当明确的。去年秋天，当雷曼兄弟倒下的时候，资产价值下降，美国金融机构的资产负债表状况急剧恶化，资本开始向美国回流。由于资本流出，立即导致了发展中国家的信用紧缩，同时汇率也下降了。由于亚洲爆发金融危机，许多亚洲国家已经意识到不应该用其他国家的货币外借大量债务，所以债务急剧上升所造成的恶劣效应实际上对亚洲大部分国家没有造成影响。但重点是，这种资本外流和发展中国家的经济没有关系或者关系很小，而对那些以投资为导向的经济体的资产负债表会产生损害。这是IMF（国际货币基金组织）的首要功能，即稳定资本流动、稳定全球的金融机构。为达到该目的，IMF需要更多资源。我的理解是，IMF还需要2 500亿美元，以及日本所提供的1 000亿美元。我认为它还需要更多的资源。如果拥有更多的资源，这将更加有利于IMF稳定金融体系内的资金流动，短暂改变资金流向，直到整个系统稳定下来，同时也将避免信用冻结导致经济衰退。出口需求的波动对于发展中国家来说是个灾难，导致这一灾难的部分原因是贸易融资。在去年秋天发生信用紧缩的时候，贸易融资变得很难并且极其昂贵，这也是为什么全球出口会急剧下降，就像石头落地那样的原因之一。国际金融组织可以做很多事情，以阻止这种效应扩散。我们对此思考的方式是，我们需要什么，我们何时能摆脱这种波动和干扰，而不需要考虑它来自哪里。我的意思是，这个问题毫无疑问来自于美国及其投资国家。有些人将这称为“Soak Breakers”，即事物停止在机制内传送。这是一个例子。国际金融组织可以提供资金给发展中国家以弥补资金流出造成的缺口、改善信用状况、对国际贸易提供融资来源。
房地产界泰斗EGI：“坟墓舞者”纵论经济危机
（对话人物：EGI总裁山姆·泽尔）
山姆·泽尔，在美国地产界可以说是泰斗级的人物。他控制的权益资本集团投资公司（Equity Group Investments）是美国最大的房地产投资公司之一，在美国各地拥有超过600处物业，业务遍及全球。
山姆·泽尔的经历非常传奇。他是犹太人，1939年与家人乘坐最后一班客轮离开即将被纳粹占领的波兰，逃到美国。山姆在密歇根大学读书的时候，积累了对房地产的兴趣。后来，山姆到纽约学习资本运作知识，他利用自己的地产知识，与多家投资银行建立了投资地产的基金，后来又将这些基金利用税法的优势合并上市，成立了REITs（房地产信托基金）。山姆·泽尔也被称为“美国REITs之父”，而他自称“坟墓舞者”（在他人错误的尸骸上起舞的人）。
【前方视点】离商业地产的崩盘还有多远
山姆·泽尔（Samue