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【前方视点】离商业地产的崩盘还有多远
山姆·泽尔（Samuel Zell）是美国房地产界泰斗级人物，被誉为房产界的“山姆大叔”。2007年2月，山姆以390亿美元的高价将他的旗舰公司，美国最大的公开上市的写字楼/办公物业持有公司（简称EOP）出售给了黑石集团。这是迄今为止美国房地产业所完成的数额最大的一笔私营股权收购案例，并成为房地产业的一个里程碑事件。
拥有50亿美元资本净值的山姆，在2008年《福布斯》“美国富豪400强”排行榜上名列第68位。
作为美国房地产业教父级的人物，山姆大叔如何看待此次经济危机？如何看待房地产市场的挑战和机遇？带着这些问题，新浪财经《亲历变革中的美国》赴美报道组于美国中部时间2009年3月31日在芝加哥权益资本集团投资公司总部与山姆·泽尔进行了独家对话。
金融危机的罪魁祸首是流动性过剩
谈到金融危机的起因，山姆说很多人认为是美国银行界向不合格的贷款者发放次级贷款，从而引发了金融危机，其实这只是一部分原因。因为从全球范围看，特别是发达国家，在冰岛、爱尔兰都没有次级贷款，但冰岛和爱尔兰也爆发了严重的金融危机。美国的次级贷款只是全球流动性过剩的一个表现。近几年来，全世界范围内都存在流动性过剩的问题，欧洲和美国尤为严重，这是引发金融危机的真正根源，而不是信贷危机。
现在的情况是，全球正从一个极端走向另一个极端，从之前流动性过剩变为流动性严重不足。从不考虑后果的向外放贷到不愿意放贷，表明了其实现在不是缺乏资金，而是人们不愿意承担风险。
美国个人住房地产正趋于平衡，商业地产危机或在2至3年内爆发
对于如何避免走极端，保持流动性平衡，山姆开出的药方是确保房地产市场的平衡，而房地产市场平衡的关键是房地产价格的稳定，房价稳定则取决于供求关系的平衡。2000年至2007年这段时期房价涨得太快，致使美国大量建造新房，而从2007年起房价下跌后新建房地产项目大幅减少，例如，2006年美国新建住房170万套，2009年美国新建住房预计大概为40万套。但是，目前房产下跌趋势有所缓和，这表明供求关系正在平衡，山姆认为今年夏天美国房地产市场可能会开始好转。
对于奥巴马新经济刺激方案中对贷款买房者的补贴政策，山姆认为向负担不起房贷的人提供资金援助是不明智的行为，正确的做法是让银行收回那些负担不起房贷的人的房子，然后寻找真正能够负担得起的购买者。
山姆说，前总统布什当政期间，其中一个目标就是实现“居者有其屋”，因此美国人拥有自己住房的比例在他当政期间从62％上升至69％，而从历史来看，这个比例若超过62％就会出现问题，现在这个比例降至65％，就意味着离平衡状态的62％～63％已不远。山姆说，很多人购买房子是为了投机，现在需要把投机者清理出房地产市场和信贷体系，因为这种人并没有能力负担房贷。
两年前，山姆以一笔高达390亿美元的商业地产交易名扬天下，而对于目前的商业地产状况，山姆说，在过去的五六年里，美国大概有50％的商业地产进行过买卖交易，在很多交易中存在过度杠杆化的现象，因此山姆认为目前的美国有很多商业地产其实是“Underwater”——意思是现值比负债低，他认为现在不是购买商业地产的合适时机。目前，他在商业地产的重点不是放在购买上，而是着眼于购买商业地产的负债。山姆说，2至3年内，个人住房市场出现的信贷危机可能会在商业地产中再度上演。
目前山姆将投资的很大一部分放在海外市场，如墨西哥、巴西和中国等，山姆认为中国房地产市场的需求强劲，发展前景光明。巴西是山姆最看好的市场，山姆认为10年内巴西的经济会迅速崛起，并成为世界新亮点。
经济危机得到的最大教训：天下没有免费的午餐
对于此次经济危机带给人们的最大教训，山姆说“There is no free lunch”——天下没有免费的午餐。经济危机源自任何人都可以得到钱，没有人监管风险，人人都想向银行申请贷款，人人都可以得到贷款，就像人们可以得到免费的午餐一样，过去几年的经济繁荣仿佛一场提供免费午餐的大聚会。
山姆说，当什么事情太美好的时候，往往就是不真实的。无论是几十年从未投资失败过的麦道夫、无力负担房贷却住上大房子的购房者，还是负债总额相当于全国GDP的3～4倍的冰岛银行，这些行为都没有区别，人们都在寻找提供免费午餐的聚会，而现在音乐停止，聚会结束了。
世界汽车城底特律的前世、今生与未来
底特律曾经是世界汽车城，是开创人类工业文明新时代的汽车首都，然而这座曾经辉煌的城市如今正迅速走向衰败。2007年年底，底特律在“美国最危险城市”排名中非常不幸地名列榜首。2009年2月，在《福布斯》颁布的“全美十大悲惨城市”排行榜上，它又再次赫然出现在榜单中。
据说，底特律从20世纪80年代以来就被认为是美国的谋杀之城，从20世纪50年代至今，流失了近100万人口。据统计，这座城市为美国犯罪率第一高、失业率第二高的城市，有毒废弃物比任何城市都多，令生活在这里的居民苦不堪言。而目前这座城市正面临更严峻的问题：美国3大汽车巨头——通用、福特、克莱斯勒已濒临破产边缘，假如汽车业状况继续恶化，这座城市或许将成为美国第一个被抛弃的工业城市。
当美国东部时间2009年3月24日新浪财经《亲历变革中的美国》报道组来到底特律时，这座城市正在阴云密布和刺骨寒风中苦苦挣扎。
时光倒转：遥想当年辉煌繁盛的底特律
底特律为美国密歇根州最大的城市，世界闻名的汽车城。18世纪末，底特律兴起了航运、造船和制造工业，并逐渐繁荣起来。自1899年建立第一座汽车制造厂起，底特律的工业蓬勃发展，第一次世界大战时跃居工业榜单首位。1914年亨利·福特引进汽车生产线后，底特律发展成为世界汽车中心。到20世纪30年代，底特律发展成为五大湖区仅次于芝加哥的第二大工业城市，人口逾百万。
说到底特律，不得不提起亨利·福特，这位著名的“汽车大王”对工业文明最大的贡献是他于20世纪初发明了福特生产线，流水线的生产方式整整影响了美国乃至全世界大半个世纪，是革命性的创举。此外，福特的另一创举是大幅提高工人工资，19世纪初，在美国工人平均时薪只有2美元的情况下，福特给出了汽车工人时薪5美元的高薪，一时轰动美国，此举被广泛认为为广大中产阶级的诞生奠定了基础。
20世纪20年代，汽车是美国工业发展的三大支柱之一，汽车制造业是美国最大的工业部门，作为汽车王国，美国统治世界长达60年之久。
现实残酷：直面如今千疮百孔的底特律
从1980年石油危机起，美国汽车逐渐被价格低廉又省油的日本汽车取代，同时伴随着此次金融危机的爆发和逐步加深，汽车业遭受严重打击。坏消息从2008年起接踵而至：通用、福特和克莱斯勒三大汽车巨头濒临破产边缘，并多次向华盛顿国会申请援助。根据各大汽车公司相继公布的销售数据显示，2009年1月份美国汽车销售量下跌37％，创下1982年以来的新低。美国三大汽车公司继续领跌。汽车工业的萧条使底特律日渐凋敝。目前，底特律的失业率达到，即每6个底特律人中就有1个人失去了饭碗。
当地租车公司司机说，底特律现状非常悲惨，大量汽车厂和配套产品生产厂破产倒闭，很多人失业、流离失所，他所在的ALAMO租车公司去年还有4 000辆汽车，今年只剩下2 000辆，以前租车公司的车大部分都是美国车，而现在基本被日本车所取代。
本地人说，现在底特律许多人失业，人们面临生计问题，而且失业率高导致治安非常差，大片的住宅空置。据媒体报道，2008年美国一银行以１美元的价格出售了底特律的一幢两层别墅。有很多人相继离开底特律，底特律人口迅速萎缩，留下的人也处于失望和无助的生存状态。
在底特律街头，满眼是一片萧条凋敝的景象——见不到有几个行人，随处可见大片废弃的工厂、倒闭的餐馆和商店，曾经热闹的住宅区已人去楼空，许多代表底特律最鼎盛时期的奢华建筑已经空置了几十年。在最繁华的市中心，通用总部所在地——文艺复兴中心在寒风中显得格外孤独，如同一位饱经沧桑的暮年老人。
底特律的未来何去何从
美国汽车业变得如此衰败的原因是长期形成的，也是复杂的——例如，福特创立的高工资传统，当美国汽车工人平均时薪高达70美元时，日本汽车工人的平均时薪仅为50美元，这样就造成了美国汽车业生产成本高昂。同时作为一座老汽车城，它背负了大量退休工人的各种福利，不堪重负。再如，美国是世界上第一个发明出电动汽车的国家，而电动汽车却被扼杀在摇篮中（原因与石油商对美国政策的巨大影响密不可分）。高能耗的汽车随着能源危机和气候问题将被人们抛弃的趋势越来越明显，而美国汽车产业却未能在新型汽车领域中抢占先机。
美国汽车工业的出路，成为摆在奥巴马新政府面前的巨大问题。很多美国人认为拯救汽车工业是个无底洞，只会浪费纳税人的钱，应该让其自生自灭。而汽车工业和上下游产业聚集着几百万美国人的就业，如果任其倒下，不但会让美国工业的支柱产业彻底消失，也会引发社会动荡，所以，美国政府处于进退两难的境地。
由于汽车产业的萧条，底特律开始尝试转型，近年来一些赌场在这里大举兴建，此外，据当地居民讲，好莱坞影视业也来到底特律考察，不排除将底特律发展成为影视基地的可能。奥巴马新政府正要求3大巨头努力改革，而所有这一切能否使这座老城扭转颓势、起死回生，一切都还是未知数。而不知假如福特还在世，面对如今的底特律，又将作何感想。
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康奈尔大学金融学教授黄明：金融衍生产品洗劫中国吗（1）
“华尔街现在流行这样一句话：你设计出一个复杂的金融产品，在欧美卖不出去，一定能卖给中国。这值得我们深思。”美国东部时间2009年4月5日下午14∶00，康奈尔大学金融学终身教授、长江商学院金融学教授黄明在康奈尔大学接受新浪财经《亲历变革中的美国》赴美报道组独家采访时表示。
黄明教授在美国学习、教学多年，并于2004年受邀回国在长江商学院担任金融学教授，非常熟悉中美两国的情况，对此次经济危机的来龙去脉和中国应该得到的教训及启示均有深刻而独到的见解。
黄明博士现为长江商学院金融学教授，美国康奈尔大学金融学教授（终身），曾任教于斯坦福和芝加哥大学商学院。研究范围包括：行为金融学、公司金融学、信用风险、衍生品市场等。黄明博士在中国、美国及日本有丰富的多年咨询以及高层经理的培训、教学经验。
美国金融危机根源：场外市场出问题
黄明教授说，此次经济危机之所以从金融危机开始，原因是美国金融市场通过多年创新取代了传统银行的融资功能，在这一过程中对场外市场监管不到位，出现了很多高杠杆赌博的交易，加之一些过于复杂的金融创新产品泛滥，让人很难理解金融产品并跟踪风险，导致风险大量弥漫，使金融市场出现大量泡沫，最终泡沫破灭，金融危机爆发。
很多人说美国的监管体系大概是世界上最严格的体系之一，不理解为什么会出现如此严重的问题。黄明教授解释说，美国金融市场分为场内市场和场外市场，场内市场是美国老百姓可以参与的，美国政府出于保护老百姓的目的对场内市场监管非常严格，有一系列完备的信息披露制度。而对于场外市场，美国政府长期放任自流，原因是场外市场是美国大机构之间的交易，美国政府认为这些大机构足够成熟、理性，能够对自己的行为负责，所以并没有对它们进行足够的监管。因此场外市场问题很多，最终导致崩溃。
对于目前美国财长盖特纳的新监管政策，黄明教授说，政府对金融市场的原则是“先救火，后改革”，最近所实施的措施是让金融系统稳定并恢复功能，比如撇去坏账、让银行重新开始信贷、给企业融资输血然后再“秋后算账”，防止将来类似的情况发生。
对于美国金融市场接下来如何改革，黄明教授说，美国金融市场好的基础在场内市场，如股市、期货等，接下来美国要对场外市场严格监管，提高透明度，对所有产品、市场的风险进行披露，所有参与场外交易的大机构都要接受监管，要对它们的资本金充足率、仓位、资产质量、产品的复杂性与杠杆度、是否被金融高管用来赌博等进行监管。因为从政府角度看，它们规模太大，将来一旦出了问题，政府可能需要救它们，从第一天就要开始监管它们。
黄明教授说，此次金融危机的程度与大萧条类似，此次危机涉及面广，波及全球和各个产业，但与大萧条不同的是，此次危机与美国金融市场发展有关。美国政府、机构、企业、个人高杠杆通过金融市场复杂的衍生产品和缺乏监管将金融工具贩卖到全球，同时，全球的场外市场投资者允许美国政府、企业、个人高杠杆操作，仅仅在20多年内美国复杂的金融工具就泛滥到全球场外市场，金融泡沫的破灭给全球投资者带来巨大损失，这其中就包括中国。
康奈尔大学金融学教授黄明：金融衍生产品洗劫中国吗（2）
中国海外投资困惑：复杂衍生品噩梦
黄明教授说，我们只看到中国政府的外汇储备，允许美国政府高杠杆，而没有看到中国机构投资者允许美国机构、企业和个人高杠杆。例如，中国四大银行中的三大银行购买了200多亿美元次级债，中国很多机构投资者在对国外复杂金融衍生品不了解的情况下进行投资，这些都属于典型的在国际上比较幼稚的投资者。如同前面提到的华尔街流行的那句话，在若干年前，那些复杂的金融衍生品在欧美卖不出去，可以卖到日本去，现在转而卖给中国。黄明教授分析说，这些复杂的金融衍生品之所以在中国市场广阔，原因包括：中国企业赌性重、对金融衍生品了解不足，而中国国有经济为主的体制导致管理人缺位，从而使国际投行针对决策个人的强力公关行之有效等。
例如，很多中国的QDII产品在欧美根本不允许卖给本国百姓，但却堂而皇之地通过中国的银行卖给中国老百姓。很多复杂的金融衍生品在香港被卖给中国企业，或通过香港私人理财等形式卖给民营企业家，这如同洗劫一样把民营企业家的财富掠夺过去。由于监管不到位、法律不健全和可能涉及“露富”、“原罪”、“逃避外汇管制”等其他原因，民营企业家投资亏损很多也不敢起诉或无处可告，而国际投行也吃准了这一点。
黄明教授说，种种例子表明，中国的个人、企业在国际市场上买了太多我们不懂的金融产品，从而导致蒙受巨大的损失。今后中国应对�