很多领导都想在自己任期内干出一些业绩，抓城市改造工程是最快捷的。但城市改造的资金从何而来？政府手里有地但是没钱，企业愿意来投资，杜世成把这种政府与企业的联手美其名曰〃经营城市〃，以地生财，城市美了，个人还能在政治上和经济上得到双重实惠。这就是当前很多城市热衷于城市建设的一个原因。
杜世成到任后提出〃经营城市〃的口号，一开始青岛市民莫明其妙，有人还为之叫好，等到后来明白了〃经营城市〃就是卖地时，不少人转而破口大骂。2000年之后，青岛的地价越卖越高，每卖出一个高价，当地报纸上就称之为〃经营城市〃的〃伟大成就〃。
在〃经营城市〃的旗帜下，衡量〃经营〃成效的标准之一，就是青岛市的房地产价格。有报道称，青岛市区的房价自杜世成上任之后，同地段房屋房价每年涨幅在25％以上。政府垄断和操控下的土地价格升高，的确增加了政府收益，但同时也提升了房价。杜世成等人获得了更多可以支配的财力和权力，商界的同盟者也可以获得更多的利润。
一方面，青岛市拥有排名全国前列的高房价；另一方面，这些高价房屋并非都被缺房的城镇居民买走，原因之一是城镇居民的平均收入水平不高。官员、商人随同城市地价一起〃升值〃的同时，普通市民却不得不为此承担成本，结果是青岛人越来越买不起房子了。对此，2003年杜世成在做客人民网强国论坛时说：〃青岛的房价虽然很高，在沿海一线的别墅可能已经到了2万元一平方米，但是如果顺青岛一条街往北走，那就是2万、1万、8千、5千、3千，最便宜还有1千的。〃此语一出，青岛哗然。杜世成所指的1000元的房子，在青岛市区30公里之外。
杜世成给青岛留下了什么呢？未来数十年的土地经营权收益已被透支，预留给未来的发展空间已被建筑和道路所填充，一座以海滨风情著称的城市，正被随意而为的规划和建设所扭曲。杜世成要搞大青岛，几十亿、上百亿的大手笔不少：东西快速路、滨海公路、跨海大桥、海底隧道、奥帆赛、大炼油、造船厂及港口西移……而青岛的城市格局的改变，主要是向东部的崂山区扩张。
崂山区党政一把手王雁，是除了杜世成之外另一个落马的重量级官员。
王雁1955年出生，15岁参军入伍，在部队入团、入党，回到地方后先后在银行、外经贸委、开发区、崂山区、青岛市政府任职，1998年3月至2000年7月任青岛市高科技工业园管委会主任、崂山区党委副书记、副区长，2000年7月至2001年2月任崂山区党委书记、副区长、代区长，2001年2月至2002年12月任崂山区委书记、区长，2002年12月任青岛市市长助理。
36岁就成为厅级干部的王雁在青岛一度被誉为〃政治明星〃，拥有〃青岛市十大杰出青年〃、〃青岛市有突出贡献的领导干部〃等光环，是杜世成非常欣赏的得力干将。王雁给人的感觉是思路清晰、很有魄力，而且健谈、俊朗、比较容易接触。客观地说，王雁是一位颇有前途的〃政治明星〃。王雁在担任青岛市贸促会会长期间，对青岛的对外贸易发展做出过很大贡献。在主政崂山区期间，王雁采取了一些积极的改革措施，包括对土地管理秩序混乱问题进行有效整顿。
王雁刚到崂山区工作时，就感到地价过低，急需通过清理土地市场调高地价，凝聚人气和财气，拉动城区建设。于是，在当上崂山区的一把手之后，王雁通过冻结土地批租、实施整村改造异地安置等一系列动作，不到3个月就使崂山区的土地价格大幅上涨，城乡接合部和沿海一线的地价涨幅甚至达到100％～150％。可见，一个几乎垄断了新土地供应量的政府，也就掌握了土地使用的话语权。
甚至有媒体称，王雁任崂山区委书记时，房屋拆迁是宣传车、铲车、警车、消防车一起出动的。
王雁以善于抓外向型经济而闻名，他在崂山区工作期间，最重要的政绩是城市形象发生了很大变化。高房价意味着地价更高，同时又意味着地方财政收入高增长，还意味着作为官员政绩的城市建设加速。客观地说，王雁插手批租土地，追求政绩是主要原因，个人从中渔利则是政绩之外的附属利益。作为地方领导，要想在任期内短时间干出〃看得见〃的业绩，抓城市改造、房地产开发是最快捷的，也是最投杜世成脾气的。既然市委书记杜世成喊出了〃经营城市〃的口号，区委书记王雁以地生财，在政治和经济上得到双重实惠也仿佛顺理成章。后来王雁的确获得了仕途上的回报，2002年12月担任了市长助理。
王雁签字批租土地的批文，最终放在了崂山区国土资源局局长于志军的办公桌上。
２０世纪９０年代末，青岛市房地产市场逐步升温。青岛高科技工业园位于崂山区内，依山傍海，被当地人称为〃黄金海岸〃，受到众多开发商的青睐，加上青岛市的城市格局向东扩展，大批房地产开发商蜂拥而至。他们攻关的主要目标是手握大权的区委领导王雁，规划、国土等部门也成为开发商们逐利路上的必克堡垒。
要在崂山区开发一块土地，主要有两个要害部门，一个是规划局，一个是国土资源局。要想将一片地成功开发成商住楼，必须得到规划部门的许可，所以开发商要想得到一块地，必须打通规划、国土等主要审批环节。而这两个部门都归崂山区区委书记、区长王雁管，于是王雁首先成为开发商们攻关的第一个堡垒。
开发土地的程序极为复杂，先由开发商给区长写用地申请，区长把用地申请通过分管区长批到国土资源局，国土资源局局长再安排土地科填写审批表，经科长、局长层层签名再报到区里。接下来的程序是由区上报到市、市上报到省、省上报到国土资源部，最后才层层批转下来。这些审批手续十分繁杂，缺少一个环节都不行。按照这个正常程序走，有的土地拖七八年都批不下来。
但是，这里面最关键的环节是当地政府领导和职能部门。开发商之所以要贿赂王雁、于志军等人，一是要拿地，二是要节省时间。国家在土地〃招拍挂〃上有严格规定，但实际上只要王雁亲自出面安排，久拖不决的事情往往很快就能解决。在王雁、于志军等人的插手干预下，开发商要批地不走正常程序，不找市场找区长、找局长，只要相关领导一个批条、一句话，开发商就可以从土地上谋取巨大利益。
在青岛这种寸土寸金的城市，缩短拿地时间几乎和拿地一样重要。在主政崂山期间，王雁多次违反国家土地管理的有关规定，违反权限采取批条子、打招呼，开协调会的方式，直接插手干预土地批租和出让事务。按照公诉机关指控，王雁曾经十余次为开发商牟取土地审批手续、旧城和城中村改造方面的利益。后来王雁坦言，政府供应土地、审批建设项目，相关领导要想从批地、规划、验收中捞钱很简单，先批块地，跑下手续来，转让给别人开发，想捞１个亿都不是难事。
2005年，作为震惊全国的〃青岛崂山区土地违法批租案〃的主角之一，王雁与青岛市规划局局长张志光、崂山区国土资源局局长于志军一同被逮捕判刑。导致他们落马的前因是2002年国家审计署对鞍山、济南、深圳三个城市的国土资金进行试点审计，审计报告披露的违规资金高达70亿元，引起国务院高度重视。2003年5月，令狐安副审计长下令，再选一些经济活跃城市进行审计，其中包括青岛。
对青岛的审计却审出了大案。在这次审计中，审计组不仅揪出了崂山区委书记王雁这条〃大鱼〃，还发现青岛市擅自改变土地用途，利用集体土地、划拨土地进行房地产开发等问题〃均很严重〃。全市一共查出〃3大类、29个小类、133个具体问题〃，其中崂山区存在的问题最为严重。
审计结果显示：青岛市崂山区低价协议出让土地、土地出让金收支混乱、村委会自行卖地等问题特别突出。当地的镇、村干部打着村庄改造的名义，大肆侵占耕地建楼房。
据国土资源部的统计表明，自2001年1月至2003年6月，崂山区政府及国土资源管理局在未依法办理农用地转用和土地征用审批手续的情况下，擅自以土地预约协议和征用通知单的形式批准征用集体土地3928。11亩，其中耕地2345。47亩；被占用土地1453。85亩，其中耕地1408。7亩；已签订土地出让合同但尚未开工建设的土地达2474。26亩，其中耕地936。72亩。这些数字背后伴随着巨额的权钱交易，隐藏着国家利益的巨大损失，令人触目惊心。
2003年10月15日，崂山区国土资源局局长于志军因涉嫌受贿犯罪，被刑事拘留。在羁押期间，于志军先后揭发了原青岛市市长助理、崂山区委书记王雁等人涉嫌受贿之事。2004年10月下旬，王雁被捕。
王雁、于志军等人的违规批租土地窝案被移交司法机关查处，但王雁等人当时并未交代与杜世成之间有任何瓜葛，杜世成依然稳坐钓鱼台，直到2年后才落马。
因为崂山土地批租案涉及青岛市多名领导干部，是一起典型的土地犯罪窝案，所以在山东乃至全国影响巨大。此案的查处充分显示了国家整顿土地市场秩序、规范土地交易行为的决心。然而，是什么原因使这些干部屡闯违法批地的红线呢？于志军在其中扮演什么角色呢？
经过层层分析，下面开始轮到剖析于志军了。
于志军1961年3月2日生于青岛，案发前历任崂山区沙子口镇副镇长、镇长兼经济委员会主任、崂山区交通局副局长、崂山区国土资源局局长。2003年4月改任崂山区教育体育局局长半年后被逮捕。
于志军受贿案由山东省人民检察院反贪污贿赂局侦查终结，由泰安市人民检察院提起公诉。据法院审理查明，1995年初至2003年9月，于志军利用职务之便，为他人谋取利益，非法索取和收受45个单位和个人的贿赂共计折合人民币539万余元。于志军受贿犯罪行为长达8年，但主要犯罪事实集中于任崂山区国土资源局局长期间。于志军在2001年4月至2003年4月任国土资源局局长期间，为相关房地产开发商谋取办理土地出让手续、征购土地等方面的利益，非法索取和收受贿赂折合人民币400万元左右。
于志军被贿赂击倒的特点非常突出，甚至连程序都是一样的：开发商托人牵线请于志军吃饭，先交朋友铺路子，接着想方设法送来各种名目的好处。如果于志军推辞不受，开发商就称〃再推辞就做不了朋友了〃，于志军最终只好半推半就收下。接下来事情开始进入实质性操作阶段，开发商找于志军在批租土地上高抬贵手，出于各种原因，于志军大笔一挥就慷了国家之慨。这是一种渐进式的公关轨迹，官商之间由陌生变熟人，最后成为过从甚密、违背原则办事的朋友。
于志军之所以能够或者心甘情愿地违背原则，有两个原因：一是〃朋友相求〃，这种已经送钱的朋友是不好也不敢推辞的，一旦不签字人家一封举报信就会毁掉自己的仕途；再有一个原因是凡是需要批租的土地，大都是上面领导批转下来的，自己只是履行个手续。于志军认为，以成本核算为天性的开发商，即使是朋友也决不会把钱往水里扔，如果自己不是手握审批大权，相信最亲近的朋友也不会送钱、送物。而开发商们早已把大赌注都下在了王雁等领导身上，肉都让领导们吃了，自己只不过喝点汤而已，于是这〃汤〃于志军也就喝得心安理得。发展到后来，凡是自己办了事对方不开窍的，于志军就旁敲侧击提醒开发商要表示表示，如果给得少，于志军就会安排自己的妹妹登门取钱。在于志军受贿的过程中，很多大额的受贿款都是于志军的妹妹到开发商那里拿来交给于志军的。
只要贿金及时交上，至于国家的土地出让金，倒是可以〃具体问题具体解决〃。崂山区开发初期，制定了若干土地优惠政策，至于如何优惠就看于志军的笔怎么拐弯了。在2002年前后，大批开发商看到了城市旧村改造的制度缺陷和暴利空间，在崂山区短短两个月的时间竟有28个村与开发商签订了开发改造协议。此间各种投机行为纷纷登场，权力寻租应运而生。当时崂山区国土资源局成摞的呈批件送到于志军和王雁的办公桌上，他们一一签名，让开发商们利用。此后各种冠名为〃某某海岸〃、〃某某世纪〃的高档住宅在崂山区拔地而起，一批开发商靠吃国有土地成为亿万富翁。很自然，掌握土地批租权的王雁和于志军从中捞了不少好处。
就这样，王雁和于志军在政绩、人情和谋利心态的驱动下，被开发商俘获，与开发商结成利益集团。看看检察机关和法院认定的于志军收受、索要贿赂犯罪事实45项中的几项，我们就会发现其中端倪：
2002年12月，于志军利用担任崂山区国土资源局局长职务上的便利，为青岛某物业公司办理土地使用证谋取利益，收受该公司董事长王某送的人民币150万元。
2002年春节前和2003年2月，于志军为青岛某房地产公司谋取办理土地出让手续方面的利益，两次收受该公司董事长赵某送的人民币共计81万元。第一次是在于志军的办公室收下1万元，事成之后，于志军安排妹妹先后3次到赵某的公司拿回80万元。
2002年春节和2003年1月，于志军为青岛某置业公司征购土地谋取利益，两次收受该公司总经理路某送的青岛佳世客购物卡3万元、人民币33万元，共计人民币36万元。这次受贿也是分两次，第一次是在自己的车里收到3万元购物卡，事成之后让妹妹到路某的公司取走33万元。
2003年6月，于志军为青岛某公司征购土地谋取利益，于志军安排妹妹到该公司副总经理韩某的办公室，拿回该公司送给于志军的人民币31万元。
2002年3月和2002年7月，于志军为青岛某公司征购土地谋取利益，先是在崂山区政府楼旁收取该公司总经理刘某所送4000美元，事成之后又让妹妹到刘某的公司拿了10万元。
这些都是开窍的公司和老板，也有个别不开窍的老板，于志军的办法很简单，主动开口索要，不然不给签字。2002年5月份，青岛某房地产发展有限公司开发的一个房地产项目，需要办理土地出让手续，于志军压住不签字，直到公司董事长王某来找时，于志军才开口说：〃我最近要出国考察，手头有点紧，能不能帮我换点美元？〃王董事长一听马上〃懂事〃了，没几天就送来了2万美元，于志军大笔一挥在土地出让手续上签了字。
于志军受贿和索贿从人民币、美元到购物卡甚至电脑、手机，当了两年局长就得到了400多万元的〃回报〃，加上此前的受贿数额，于志军索贿受贿共计价值人民币5393819。74元。
从于志军身上看，开发商在土地批租环节上的〃腐败攻关〃是敢于下本钱的，房地产开发审批环节很多，但这意味着权力寻租的环节也多。青岛一家房地产公司实力不强，看中了崂山区一块土地。总经理李某多次找王雁做工作，后来达成土地出让协议。在办理土地产权出让手续过程中，王雁明知他的公司没有缴纳土地产权出让金的资金实力，仍然违背土地法相关规定，利用职权把用地报告批到了国土资源局，于志军大笔一挥出具土地使�
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