入的途径与方式，特别是对外资进入后的影响要作全面评估；二是目前国内央行货币政策调控的传导性，并根据结果重新采取有效的应对政策，而低利率政策是目前国内房地产调控效果不佳的重要方面。比如，美国利率上升到一定程度，上个月美国全国房价就下降近10％，利率对房地产市场的重要性就是如此。
总之，房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果房地产投资过热不能够得到有效的调整，那么整个国内宏观经济要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济过热出现反弹。对此必须密切关注。（本文定稿于2006年11月12日）
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中国房地产市场宏观调控与问题
一、 房地产宏观调控为何价格越调越高
近几年来，中国房地产宏观调控持续不断，特别是2006年房地产市场宏观政策更是出台频繁，有“国六条”、“国六条”细则，有征收二手房交易所得税、限制外资进入、有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等，但是这样多的政策出台对房地产市场影响如何，尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的和缓性，它对房地产市场的影响基本上不大。
首先，从房地产开发投资来看，1～12月完成投资额万亿元，同比增长，比2005年的高2个百分点。其中商品住宅投资同比增长，比上年同期高个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1～12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为、、，即在东部房地产投资增长的同时，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此。当中国房地产投资过热蔓延全国时，中国经济投资过热要想降下来就不容易了。
其次，房地产投资快速增长；必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致银行信贷规模快速扩张。如从1～2月央行公布的数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，一季度银行信贷增加额达到万亿元左右。从房地产开发投资资金来源来看，2006年1～12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长幅度，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是银行贷款，同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为142亿元；其中外商直接投资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为亿元；自有资金同比增长为（2005年同比增长为），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1548亿元；其他资金来源同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为17％（2005年同比增长为），金额同比增长减少了386亿元。
从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来中国房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入中国房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的。而且住房预售连续两年增幅下降的情况目前又开始回升。从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看，主要表现在以下几个方面：一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（总额仅394亿，仅占）。外资进入房地产资金并非房地产开发商所言增长很多。而房地产开发投资资金来源增长主要是银行信贷及其他资金来源两个方面（其他资金来源主要是定金与预售款）。为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？而且其增速大于2005年近1倍。这并非中国商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是银行监管部门监管不力，而在于商业银行利益之驱动使然。不管是从已经披露出来的银行基层的窝案还是来自银行高层的贪污大案来说，这些案件无不是与大量的银行贷款进入房地产市场有关，无不是与商业银行的不法人员在房地产市场上的寻租行为有关。正因为银行信贷进入房地产市场是银行与银行中的腐败分子短期双赢的事情，正因为这些事情即使败露出来违法成本却是极低，那么中国的商业银行岂不会让大量的银行信贷涌入房地产市场？
从已有的一些数据可以看到，中国银行业进入房地产市场资金，不仅有正式的渠道，而且也有非正式的渠道。就是在银行信贷紧缩的情况下，一些房地产企业通过关联企业把银行的资金投入到房地产市场。这样，即使是出现中国宏观调控或信贷紧缩对房地产市场影响也不大。
我们也应该看到，从房地产开发投资其他资金来源来看，这部分资金来源中；银行贷款、定金与预收款为13398亿元（后者是个人住房消费预售款）；占其比重近50％。剩余的部分看上去与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，但所占的比重不会太高。比如某些社保资金及一些单位信托资金。而更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场。这些资金同样是来自银行信贷。因为，无论是在民间信贷市场还是委托贷款，其成本都大大高于来自银行的资金成本（比如目前民间信贷市场平均利率达17％以上，而银行信贷的基准利率只在612％左右）。也就是说，中国房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上都是来自国内银行信贷。
再举一例，2006年末北京银监会要求各家商业银行对于自有资金低于35％的房地产开发商不得贷款，禁止向未封顶的楼盘发放按揭贷款，立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。本来，防范中国商业银行风险是银监会的基本职能，他们从行业的角度提出其专业化的要求也是毫无疑问的事情，但一些房地产开发商仅是从其利益角度出发加以反对，司马昭之心路人皆之。
中国房地产投资过热之所以不能够降下来、之所以银行资金大量进入房地产市场，就在于房地产的价格一直在快速飚升。不过，从政府公布的数据来看，2006年全国房价上涨应该是不高的，即6％左右。但为什么会有房地产价格上涨不高而对房地产宏观调控不断的情况呢？这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题，也可能会有房价指数统计的科学性与规范性问题。对于前者，如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报，是来自于地方政府房地产管理部门归纳，那么面对中央政府的宏观调控，这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗？这一点不妨留待读者思考。
对于房价指数的科学性与规范性问题，在此必须指出目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府操纵当地房价变化。
正因为各地房价快速上涨，近几年来对中国房地产市场的宏观调控就成了十分频繁的事情了。但是，为什么越是对房地产宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？在这里，有一个问题我们必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对中国房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的中国房价只能是上涨而不能是下跌。
从今年的政府报告来看，2007年政府对房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于改变居民房地产消费模式、调整当前不合理的房地产结构、生产更多的中低档的产品、遏制房价过快增长，就在于生产更多的中国绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以适用和谐社会中国绝大多数居民住房条件的改善。为了达到这些目标，今年中国政府将改变以往的调控方式。
二、 从打击钱权交易入手整顿市场房地产
2007年4月6日中国政府有关部门公布，将从4月起开展一场大规模的房地产市场秩序专项整治行动。这次八部委对房地产市场秩序专项整治，不仅时间将持续一年，而且涉及的范围广泛。如将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。可以说，这次对房地产市场秩序专项整治的开展，不仅表明了政府2007年房地产调控政策深化与细化，也表明了政府希望用可操作性政策来强化对中国房地产的宏观调控，来缓解房地产市场与中央政府所强调的民生政策基本精神的冲突。
而这次房地产市场宏观调控的核心就是严厉打击房地产市场的钱权交易。比如，这次专项整治最为重要的是针对房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为，主要是要解决房地产领域官商勾结、权钱交易的问题。可以说，从这次市场秩序专项整治行动来看，中央政府的政策意图是十分明显的，就是要对中国房地产市场进行严厉地整顿与治理，以便让中国房地产市场走向健康发展的轨道。
不过，我们可以看到，从2004年起政府就出台了一系列的房地产宏观调控政策，无论是管住土地与信贷，还是“国八条”及“国六条”的出台，这些政策的针对性都十分强，而且政策出台后，中央政府都会派出检查组到地方检查各地方政府对中央政策的落实情况。但是，这几年来，房地产宏观调控政策出得越来越多，检查越来越频繁，而实际效果却与政府的政策意图相去很远。也就是说，越是对房地产市场宏观调控，房地产开发投资增长越快，银行进入房地产的资金越多，房价上涨越快，这一点也不难理解。
那么今年的房地产宏观调控为什么会把严厉打击房地产市场各个环节的钱权交易作为重点？这其中的原因主要表现在以下几个方面。一是中国房地产市场的发展，从1998年开始到现在也不过十年，中国房地产市场发展不仅形成时间短，而且又是在土地公有制的条件下进行。可以说，这样的市场是没有任何现成的经验可借鉴的，这不仅使得中国房地产市场的法律制度规则存在着很多的缺陷与不足，而且也使得政府不明确到底什么样的房地产市场发展模式最适应中国，只能走一步看一步。正因为这种制度规则的缺陷与不足，正因为中国房地产发展的经验先天不足，这也就为一些房地产行政部门中的不法分子寻租设租提供了条件。而这次对房地产市场秩序的专项整治，对房地产市场各种审批环节及滥用权力的行为进行全面清理及整顿，不仅能够严厉地打击房地产市场钱权交易的腐败行为，而且也是对目前房地产市场制度规则重新检讨与调整的一次重大的契机。
二是近几年的房地产市场发展，不仅是中国经济增长与繁荣的动力，也是非常大的一次经济财富重新分配。可以说，这一轮的中国经济增长基本上是由房地产市场的发展推动的。目前有不少人指出，中国经济基本上是“房地产化”了。比如北京、上海、广州、深圳，中国四个最大的城市，近几年来房地产投资在固定资产投资中占绝对比重，比如2005年，四大城市房地产投资所占的比重分别为539％、352％、337％、356％。2004年其比重还高。如果一个国家的经济都让“房地产化”了，那么这个国家经济的问题将会比大家所看到的要严重得多了。
那么，一个国家的经济为什么会“房地产化”呢？我们只要看看全国各行各业纷纷都涌入房地产市场、看看房地产开发商能够在短时间所聚集的国人的巨大财富、看看持有的大量的要求住房房价上涨的观点、看看不少人单向性要求房价上涨之言论、看看广大民众对房地产市场价格快速上涨的无奈及愤怒、看看不少家庭为了购买一套住房要付出几代人劳动所得等等现象，大家就会看到中国房地产市场的发展核心的问题是房地产市场成为社会财富分配、社会财富转移的便利工具。
我们可以看到，在房地产市场财富巨大转移与调整中，谁是最大的受益者呢？是不是广大住房的消费者？是不是广大民众？回答当然是否定的。相关统计数据显示，当下许多房地产产业对当地财政的贡献率为51％。许多地方借助于政府之权力，让完全为全国人民所有的土地财富变成了地方政府“低进高出”，实现利益最大化的工具。以某市为例，1999~2000年，该市土地储备中心收购土地的平均成本为69万元/亩，市场出让平均价格为147万元/亩；2002年，土地收购平均成本增加到约100万元/亩，而推向市场的土地价格高达600万元/亩。经济发达的城市是这样，其他经济落后的地方，其情况更为严重。
可以说，目前这种“政府垄断土地—土地升值—加大房地产投资—房价上涨—土地升值……”房地产发展模式，使得地方经济在房地产的支撑下进入一种政府调控的循环中，而房地产的暴利已使地方政府、银行和房地产开发商组成利益共同体，且对其他产业发展及居民消费产生了严重的“挤出效应”。可以说，近几年房地产市场的繁荣与发展，其成果并不为绝大多数民众所分享（比如2006年深圳老百姓口袋的新增收入总和为337亿元，低于2006年仅仅因房价上涨因素从老百姓口袋掏走的345亿元。即房价快速上涨，对老百姓来说，经济增长的好处已被房价暴涨抵消），不仅让全国人民的财富向各级地方政府转移与分配，更让其财富短时间内大量流向少数人手中。至于全国人民的财富流向哪里呢？它们又通过什么途径流向这些地方呢？要整顿中国的房地产市场，要建立起中国房地产市场的秩序，首先要打击的切入口就是对房地产市场的钱权交易。就得通过钱权交易的严厉打击来建立起有效的房地产市场秩序。从这意义上来说，政府对中国房地产市场的宏观调控转向应该是正确的，也是问题的关键所在。
但是，面对巨大的房地产市场利益、面对错综复杂的房地产市场利益关系，仅仅是通过对房地产市场的一些审批环节、开发项目环节及交易环节的检查能够解决问题吗？能够检查到房地产市场存在的巨大的钱权交易吗？我想这是根本不够的，因为所检查的方面只涉及其事情之表象，其深层的问题有很多。特别是我们试图通过所谓财务报表审计、通过开发商提供的资料来检查，那么要找房地产市场的钱权交易的证据是不容易的。很简单，我们目前查出来的不少腐败分子，绝大多数人都有巨额的不明来源财产。也就是说，现在的钱权交易，贪污腐败者早有规避会计审查的办法了。更何况，从目前所报道的消息来看，这次对房地产市场秩序专项整治更多的还是面上的东西。如果这样，对房地产市场这些环节