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第二节 把房贷看成是一堂理财课
曾几何时，申请按揭贷款，被视为经济条件有限，无法一次###缴纳房款的无奈之举。但是伴随时代的进步，相信已经越来越多的人乐于接受按揭贷款，甚至将其视作家庭理财的一部分，“负债”理财已经走进普通百姓的家。这样，学理财，就必须学习怎样向银行借钱。有效利用房贷，绝对是一堂绝佳的理财课。
房贷新规一条条出笼，贷款利息又一降再降，再加上临近年末，对许多人而言，如今是重新审视家庭房贷，重做计划的好时节了。无论是提前还贷还是维持原样，都要做一个决定。
申请和使用房贷的过程，本身就是一堂让你认清资金成本的理财课。资金的运用是有成本的，当你选择将资金投向A而放弃了B，放弃B便是一种机会成本——这对于企业而言，是一个不言自明的基本道理。但是，对于个人而言，因为人并不像企业那样天然属###就是盈利，因为我们几乎所有的资金都是自有资产，所以我们在处理金钱事务上往往未必会那么较真——朋友之间借钱，往往也是借多少还多少，计算利息补偿资金占用的时间成本是极为少见的事情。如果有人这样操作，还会被人认为是吝啬或小气的表现。正因此，普通人即使开始理财，开始进行理财决策时，往往也很少关注资金的时间成本——最佳的例子莫过于那些深套三五年后解套便乐呵呵的投资者，在他们看来，解套了似乎就意味着投资并无亏损，但却没有意识到这笔资金三五年来的时间成本其实也是一种损失。
直到有一天，当你申请了按揭贷款，盘算着每月要为这笔贷款偿还数千乃至上万元利息时，我们才会深刻的意识到：原来手中的每一分一厘资金都是有成本的，而且这个成本还真不低。因此要做的任何理财决策，都应当确保资金的收益率能够高过我们的资金成本才行。
因为有了房贷，所以理财就有了一把标尺，一把更好衡量“该不该”的标尺。所以，你不会再去考虑那些看着颇为###但收益率却还不如房贷利率的稳定收益产品；所以在股市高位的时候，你会考虑以极高的资金成本在高位搏击收益是否安全；所以你会开始重视信用卡带来的免息额度，因为你已经清楚地知晓这一个月左右的免息期为你降低了多少资金成本；所以你在进行大件消费的时候会更为谨慎，会更多思考是需要现在就买还是过一段时间再买，早买带来的愉悦是否能够抵消提前使用资金的成本。
许先生刚刚购置一套二手房，总价万，首付20万后，还剩下万需要贷款，其中自己可以通过公积金贷款15万，另外万要商业贷款，也就是所谓的“组合贷款”，许先生计划贷款期限15年。
现在很多银行都习惯于将公积金贷款和商业贷款一股脑儿地合在一起，再除以贷款年限，这样计算出客户每期应偿还多少房贷。其实，将公积金和商贷两块分开做，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低许多，就可以将公积金贷款的年限设计得长些，将商贷的年限设计得短些，这样就能最大限度地节省利息。
以许先生为例，如果按照传统的等额还款方式，许先生每月的还款额为元，其中商贷元（年利率下浮15％后为），公积金元（年利率为），15年后，许先生的总还款额为元，其中利息为元；如果将公积金贷款年限设定15年不变，而将商业贷款年限设定为5年，这样许先生每月的还款额为元，其中商贷元（年利率下浮15％后为），公积金元，这样许先生的总还款额为元，其中利息为元，可省下利息元。如此算下来，许先生的每月还款额仅增加元，却可节省两万余元的利息。
从许先生的买房计算来看，房贷教给我们的决不仅仅是资金成本。事实上许多年轻人真正开始懂得强制储蓄的意义，恰恰是从申请了按揭、背上了一屁股债开始的。银行每个月的按揭还贷额度时时刻刻提醒着你，此前的“月光族”生活应该一去不复返了；同时，如何合理负债，保持一定的现金流以保持相当的生活质量等，也是房贷这门课所要教给我们的。至于什么是单利什么是复利，如何筹划不同银行账户之间的转账，则是在我们使用房贷过程中附带学到的。
所以，我们贷款买房的朋友们应该感谢房贷，感谢这位铁面无情的理财老师，是它教会了我们怎样生活。
第三节 精打细算，贷款买房
目前选择贷款买房已成为一种流行的消费方式。但是怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式，才能降低贷款成本，让资金发挥更大的效益，这就需要每个人根据自己不同的经济状况，精打细算，合理安排。
根据中华人民共和国央行有关规定，购房贷款不得超过房价款的80％，开发商不得开办个人住房分期付款零首付业务，也就是说购房者要交付的首期付款不得少于房价款的20％。专家认为，一般情况下，应尽量多地申请按揭贷款，因为购房贷款利率已几次下调，5年以上贷款利率仅为；另外申请的贷款额度越大，首期付款的额度越小，买房人现有的资金除了支付首付款外，还可以投入到其它收益较高的地方。所以，如果买房人有多余的存款，同时又有别的投资途径，最好是少付首付款，多贷款，因为住房贷款利率较低，投资其它方面回报可能会大于支付给银行的利息。反之，如果购房者有多余的存款而又没有别的投资渠道，则最好是多付首付款，减少贷款额度，因为贷款的利息毕竟还是远高于在银行存款的利息。
虽然借款期限越长，每个月的还款额就越少，每个月的还款压力相对较小，但总的还款额是在增大。例如，你申请了20万元贷款，期限为10年，每月需还款2180元，还款总额为26万元；如果贷款期限为20年，每月需还款1380元，还款总额为万元，比10年期多出万元。再者，如果你是在30多岁时贷款购房，20年后50多岁，已接近退休年龄了，如果再延长贷款期限，一旦进入退休阶段，将无法承担较高的还款压力。所以专家提议，购房贷款还款期限一般在15年…20年间为宜。
个人住房贷款还款方式一般说来有5种：①到期一次还本付息法。这种方法只适用于期限在一年之内的贷款。②等额本金还款法。这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。③等额本息还款法。是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。④等比递增还款法。是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。⑤等额递增还款法。与第4种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。一般来说，第②种、第③种方法适宜于收入稳定的成熟家庭，第④、⑤种方法适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。总之，应主要根据自己财务收支与时间推移的关系来确定选择还款方法。
如果贷款者收入较预期有明显增多，具有提前还贷的能力，是否要提前还贷，提前还贷值不值？这要根据实际情况来定。如果你手中的富余资金回报率高于购房贷款利率时，就不应考虑提前还贷。反之，如果有多余的钱但是没有别的用途，提前还款还是合适的。
那么，如何“算计”，才能最大受益的进行买房贷款呢。
一、贷前选银行
一家服务与价格两相宜的银行能够在客户的购房还贷过程中起到举足轻重的作用。目前，各家不同的商业银行在首付比例、贷款期限及贷款利率三方面都有选择空间，特别是各自都有针对不同群体个###化的个人贷款方案组合。即使部分客户已在银行办理过个人住房贷款，也可以通过部分商业银行已经开办的转按揭服务将住房贷款业务转入更适合自己的银行，从而享受到全方位的房贷金融服务。
二、选择利率
利率在房贷中是最重要的价格因素。2006年，不少商业银行纷纷推出了固定利率个人住房贷款服务，使购房者可以根据自己对未来某一阶段利率走势的判断，选择固定利率贷款或浮动利率贷款。并且，大部分银行的固定利率贷款和浮动利率贷款之间可灵活转换。如果购房者认为未来一段时间内利率将继续保持上升，那么他在贷款时就可以选择固定利率贷款，回避未来利率上涨所带来的成本风险；如果购房者认为未来利率将保持下降趋势，那么他在贷款时就可以选择浮动利率贷款，回避固定利率贷款因利率下降而带来的成本风险。
三、善用公积金
由于公积金贷款利率相对优惠，因此对于每月缴纳公积金的客户来说，用好自己的公积金非常重要。目前，客户申请公积金贷款额度一般最多不超过总房价的80％，最长贷款年限为30年；商业###贷款额度（大于90平方米）不超过总房价的70％，最长贷款30年；一手自住房单套建筑面积低于90平方米（含90平方米），且根据客户资信等情况其贷款最高不超过房价的80％；目前组合贷款的可贷额度是公积金和商业贷款之和不超过总房价的70％。
四、避免逾期吃罚息
客户办理房贷后保证每月坚持按时还款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期没有及时还款，不仅需要向银行缴纳罚息，而且会影响自己的信用记录，这损失就远远不是经济上能够弥补的了。据了解，目前国内大多数银行规定，一旦拖欠额大于分期还款额的六倍就是逾期。借款人如果到期不还，银行加收逾期息；借款人如果连续6个月不还，银行通过催收，仍不归还的，银行将通过法律渠道解决。因此在办理个人住房贷款时，借款人必须对自己的还款能力有一个长远谨慎的考虑。
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第四节 工薪族买房要打好“小算盘”
随着人们观念的逐步更新，投资住房其###力会越来越大。当然，这种投资一定要特别注意地段、区位、环境、设计、增值等因素，注重城市改造和城市发展方向，准确预测其发展趋势，将来或出租或出售是否有市场潜力等等。
房产作为个人投资品种的选择，目前已在不少城市的投资者中形成了一种共识，并正在形成新的投资热点。这主要是因为：一是房产周期长，盈利空间大。同时房产的流动###、变现###强，也为投资创造了条件；二是借款时间长，利率低。各商业银行个人住房贷款的最长期限为30年，现行30年期个人住房贷款利率最高为年息％。如果利用公积金贷款则利率更加优惠。
对于家庭困难的居民来说，多不具备购买住房的经济条件，但如果把购买住房不单纯看成是一种消费行为，而且兼顾其投资价值，就是偏重考虑其未来的升值空间，则即使是负债购买的住房也不会被“消费”掉，相反，在未来通过出售或出租还会有较高的收益，从而积累了资金为更新住房创造了条件。
国家为了改善住房困难家庭的居住条件，建设了经济适用住房、平价房、安居工程等低价房。这些住房一般价格较低，主要面向家庭困难的居民，所以家庭困难的居民在购买住房时应当优先争取安居房，其次是平价房，再次是经济适用住房，最后才是商品房。
安居房是实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房。是面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利###住房。
平价房是以成本加上30％的管理费用为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
经济适用房是指具有社会保障###质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济###和适用###的特点。这类住宅因减免了工程修建中的部分费用，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料调节差价等组成。
家庭困难的居民购买住房要主要依靠银行贷款。个人住房贷款的方式分为三种：公积金个人住房贷款、商业###个人住房贷款和个人住房组合贷款。
对于已参加缴纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴###质，贷款利率很低。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
显而易见，个人住房公积金贷款最划算，个人住房商业###贷款利息负担最重，居民在购买住房时，要充分利用公积金贷款，不足部分再利用商业###住房贷款，这样可以降低贷款成本。
普通的工薪家庭的收入一般都是固定的且较少，投资购房对于这类家庭来说是有一定难度的，其实只要善于运用买房窍门，普通工薪家庭的住房梦是很容易成真的。
一、以旧换新
工薪阶层的住房大多是原来单位分配的，比较老旧，但由于他们的经济条件有限，辛辛苦苦积攒半辈子钱也未必买的起新房，使得他们即使改变居住条件也无能为力，不过他们可以通过其他方法来改变居住环境，这就是以旧换新，即卖掉旧的房屋来买新的，这样就比较容易住上新房。
二、以旧养新
买房要贷款就必须按月缴贷，对于收入较少且积蓄不多的工薪家庭来说是比较困难的，如果想买新房来居住又不想卖掉旧房来换新房的话可以考虑利用旧房来“生”钱，即将旧房出租，收取租金来缓解贷款压力，缴还购房贷款，这样既可以有新的住房又可以还贷，一举两得，获益不菲。
三、看租房和买房哪个更合算
如果急需住房可以选定住房后，仔细的计算一下看租房和买房哪个更适合自己目前的状况。一般情况下，房屋的成本包括管理费，维修费，折旧费等等各项费用，如果其总和高于租房的租金而且自身积蓄又不多的情况下选择租屋是比较合算的，反之则购屋较划算。
四、选择有升值潜力的远离市区的住房
相对而言，相同结构的住房，市区的要比郊区的贵很多，而且随着经济的不断发展，郊区的房屋升值的空间也较大，购买郊区的住房不但居住环境好而且也可以减少支出，这对于一般的工薪阶层是明智的选择。
第五节 买得起还要住得起（1）
租房不如买房；买房不仅要买得起，还要住得起，并且所买的房要具备“投资”潜力。
经济适用住房的兴建，这类住宅“低总价”带来的“低首付、低月供”，使很多租房一族毫不犹豫地挤进“购房大军”。但需要注意的是：一、买房是为了提高生活品质，不是增加负担，要量力而行，买自己买得起的房；二、即是过渡###“买房”，所买的房子应该具有一定的“变现###”，即具备一定的投资潜力，如可以比较容易地上市出售或出租的房产。
购房前的两大步骤：首先，为避免“买房增加生活负担”这