说真话的经济学家:小蕾视角- 第1部分

不能让房地产泡沫毁了中国经济（1）
房地产泡沫让日本经济失去了“二十年”。泰国当年因为巨大的房地产空置率，一天有58家银行破产，引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫已经几乎两次使国家破产。美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们，不论大国小国，发达国家、发展中国家，富国穷国，东方的国家，西方的国家，不同体制，不同发展阶段，都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸心理，忽略房地产泡沫的风险。值得关注的是，上述国家的房地产市场泡沫破灭基本上都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产市场延续2009年的涨势，两年到三年，中国经济将面临对巨大风险
　　一季度中国经济平稳较快增长，通胀温和，但一些强化通胀预期的因素仍然存在，房地产价格大幅上涨可能是今年经济主要的不稳定因素。
　　高增长低通胀
　　一季度GDP增长，这是继去年第四季度的增长后，第二个季度的两位数增长。一季度较快增长的驱动力，首先来自去年刺激经济计划推动的惯性增长。其次，较快经济增长得到投资、消费、进出口增长的支持。不过，是同比的增长数据，去年第一季度是最低点，实际上与危机之前的2008年的相对正常状态“同比”比较，应该是平稳增长状态。所以，从增长速度来说一季度经济呈现平稳较快增长态势。
　　3月份CPI同比上涨，一季度CPI同比上涨。CPI较2月份有所下降是预料之中的。CPI一季度的上涨与可承受的3％…4％的通胀水平还有相当的距离，通胀形势还是温和的。这表明一季度经济形势总体平稳。
　　二季度加息概率不大
　　从3月份PMI这一领先指标高于上月个百分点的强劲反弹以及用工荒现象来判断，我们认为，经济活动非常活跃，一季度的增长态势还会延续。不过，一季度的数据一般偏低，主要是因为春节因素的影响，所以一季度数据一般拉低全年平均增速。特别是去年第二季度，经济增长已经开始V型反转，经济增长呈现快速上涨态势。如果今年第二季度乃至全年延续第一季度的快速增长态势，全年经济增长可能超过潜在增长率，出现偏热的情况。
　　我们注意到地方政府的投资冲动特别大。推动经济过快增长会增加更多投资需求和更多的货币供应，使短期总需求偏离潜在增长水平，最终拉动价格水平的快速上涨，加速通胀恶化的压力。更多的货币供应增加，对通胀预期的流动性管理显然是不利的。
　　一季度新增贷款万亿元，M2同比增长22％，虽然一季度新增贷款占到全年信贷总额的1/3，货币供应总量增长高于17％的全年增长目标，但是与去年仅30％的M2增长比较，央行的流动性调整成效显著。按照一般规律，货币供应量在相邻的年份中不会大幅改变。不过，在去年万亿信贷和近30％的货币供应量增长，以及明显宽裕的流动性的非常态货币环境形成以后，今年的货币供应量和新增贷款，有必要“适度”调整，以降低对流动性宽裕带来通胀恶化的担心。
　　最近国务院会议强调流动性管理。相信数量管理工具、存款准备金率、公开市场操作包括三年期央票，都会成为交替使用的流动性管理的货币政策工具。针对一些过度投资的信贷额度的调整，也可能是非常有必要的调控方式。书包　网　。　想看书来

不能让房地产泡沫毁了中国经济（2）
今年强化通胀预期的非流动性因素较多。劳动力成本上升，资源税调整，国际油价和大宗产品价格上涨，干旱带来粮食减产粮价可能上升等等，导致通胀预期管理力度加大。
　　不过，我们判断二季度应该没有加息的压力。首先，利率对流动性管理与其他非流动因素的调整并不直接有效。对地方政府的非市场化推动高增长的行为，也没有约束力。其次，一季度经济形势呈现低通胀高增长的良好态势，央行已经动用的货币工具效果明显，没有必要动用更多的货币工具。第三，作为宏观政策工具，利率调整可能对其他微观层面产生影响。比如，吸引更多的在低利率市场借钱、到高利率市场套利的投机性资本的流入，加大流动性和通胀的压力。综合评价利率调整的利弊，二季度加息的可能性不是太大。
　　楼市软着陆是关键
　　房地产市场能否软着陆，是2010年经济稳定增长的关键因素。去年的非常态的货币供应量增长，推动房价产生了非常态的上涨。2009年月供平均上升到近80％的水平，超过国内安全线60％。这是最明显的泡沫现象。房价从长期来说一定会随着经济增长和收入水平的上涨而不断上涨，但是房价短期超过收入水平的大幅上涨，泡沫化风险会大幅上升。
　　不断吹大的房地产泡沫会导致危机。房地产泡沫，让日本经济失去了“二十年”。泰国当年因为巨大的房地产空置率，一天有58家银行破产，引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫已经几乎两次使国家破产。美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们，不论大国小国，发达国家、发展中国家，富国穷国，东方的国家，西方的国家，不同体制，不同发展阶段，都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸的心理，忽略房地产泡沫的风险。值得关注的是，上述国家的房地产市场泡沫破灭基本上都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产市场延续2009年的涨势，两年到三年，中国经济将面临巨大风险。
　　不论从土地资源的稀缺性还是从房屋的功能属性来看，房地产应该是以居者有其居为主要发展目标。中国房地产市场越来越变成一个投资性的市场。房地产市场变成投资性市场最大的问题是，改变了房屋的居住的属性，扭曲了房地产市场的价格秩序。一旦房地产市场成为以投资为主体的市场，价格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。
　　特别是在投资的资金主要来自银行而不是自有资金的情况下，房地产的价格就会通过银行资金被不断推高，使投资需求的赚钱效应被不断放大，就会产生价格不断上涨的循环。当然，如果还有地方政府的高价卖地行为，就更有推波助澜的功效了。
　　为什么过去的一些政策调整把房地产价格越调越高？有两个原因。第一，政策的针对性不强。用解决居住性需求的思路，去调整投机性需求推动的价格，实际上是在助推价格。第二，执行不力。
　　现在，房地产调控政策不断出台。这次政策的针对性加强，特别是通过加强保障性住房建设，把房地产的居住与投资功能进行某种程度的分离。能否加大执行力度，是这次房地产调控政策是否有效的关键。我们认为，如果及时得到调整，房地产市场不会形成巨大泡沫，是完全可以软着陆的。
　　　电子书　分享网站

左小蕾：增加供给抑制房价是个极大误区
面对居高不下的房价，现在有一种通过增加土地供给，以扩大供给来抑制房价上涨的主张，这种主张是个极大的误区。高房价不是简单的供给不足问题。特别是这一轮房价上涨，绝非所谓“刚性”需求推动，不是所谓城市化进程中所产生的进城农民工带来的住房需求推动的。如此的高房价，哪里是这样一些群体所能够支付的？所以，这一轮房价应该是“投资”行为推动的。而当投资行为变成部分居民的偏好，一些城市出现部分人手持三五套房，越来越多的人希望持有多套房产，催生了房地产需求上涨的遐想，倒卖房产现象因之兴盛，致使房价不合理地一路上涨，这已引发了诸多社会矛盾，带来了诸多社会问题。
　　房价不降与银行近期万亿个人抵押贷款，以及数千亿的房地产开发贷款有直接关系。近期的诸多“地王”，就与银行对不差钱的大型国企大规模贷款直接相关。高土地价格推高房价预期，对当前的高房价产生了巨大的支持作用。
　　理顺房地产市场的秩序，需要重新认识房地产市场的特点，需要重新审视在土地资源与人口比例的强约束条件下的中国房地产市场的发展思路。依笔者之见，坚持以满足居住需求为主，而不是投资为主的原则思路，是比较符合国情的房地产政策。
　　住房市场需要区别两类不同的需求。“居住”需求属于实际需求，以一套基本住房为效用满足度，而且受收入和可支配能力约束，对价格上涨非常敏感，价格高低直接影响是否“居者有其屋”的基本生活需求。这个市场的价格是需要管理的。
　　另一类需求是“投资需求”，或者叫“赚钱需求”。这种以投资为主的房地产市场属于资产类市场，不是一般商品市场，价格不是由实际供求决定的。
　　房地产投资以价格差异为“赚钱”目标，“赚钱”的效用是无限的，赚了1000万，希望赚5000万；赚了5000万，希望赚一个亿。因此理论上说，没有“供给”水平能与这种无限需求达到均衡。所以，在房地产投资市场上，不可能靠增加供给来调整价格。特别是在受流动性过剩困扰的银行信贷的支持下，这种无限需求得到了基本不承担风险的低成本投资，所以，“赚钱需求”不在意价格高，而在意价格不断上涨，有推动价格不断上涨的强烈动机。如果不断增加“赚钱需求”的房屋“供给”，可能会把价格越推越高。
　　投资行为推动的高房价，有两方面问题。
　　首先，如果投资人拿自身的真金白银购买房产，价格再高也没关系。如果用银行资金，就需要注意了。因为短期内，房地产市场主要是投资人参与，他们都是买了等房价上涨后卖出，还掉银行信贷，赚取房价上涨的差价。但是如果短期内都是买了为了卖，卖给谁呢？如果卖不出去，房价就会下跌。若干首付比例很低，房价下跌超过首付比例，仅靠买房子还债赚钱的人，就会把房子还给银行。银行坏账就会增加，就会爆发危机。金融系统爆发系统风险就是经济危机。华尔街刚刚发生的危机后面的故事就是如此。
　　其次，特别糟糕的是，因为两类需求市场没有分开，投资性房地产价格的上涨，会把平均价格拉高，整体房地产市场价格上涨。一般收入群体的居住性需求所面对的房价水平以及房价预期，越来越不能承受。现在大城市的平均“月供”水平，即月收入与房价之比，达到了76％。这个数字最高达到了85％，而正常水平应是40％左右，最高也不能超过50％。所谓由城市化意义下进城的农民工所催生的居住需求后面的支付能力与当前房价，以及将来房价预期之间的差距，又哪里能联系起来？
　　在这种情形下，用增加供给来抑制因“赚钱需求”而高涨的房价，结果可能适得其反。在高价格的引导下，增加的供给主要目标仍然是高价商品房，而不会是增加真正刚性居住性需求的供给，真正居住性需求的存在只会不断成为推高房价的借口。
　　不区分两类不同的需求，　笼统的一句“需求旺盛”，“储蓄很多”　也会被利用作为炒作房价应该上涨的似是而非的理由。实际上，真正居住需求者的收入水平，完全不可能支付每平方米一万、两万的价格，更不可能支付更高的价格。在当下的平均收入水平下，城市的居住需求，农民工的居住需求更不用说，除了望房价兴叹，几乎没有可能被满足的期望。
　　全世界，包括发达国家，很少出现一般人持有多套房产的情况。美国人95％以上的人都是一辈子在为一套房子工作。而且世人从这次危机中看到，几百万低收入的美国人仍然没有自己的房屋。中国目前一部分人过多占有以土地资源为主要投入的房地产，是很不正常的现象。尤其考虑到中国是人均可使用土地面积较低的国家，如果房地产市场的这种状态持续下去，对中国经济发展将非常不利。
　　

左小蕾：房地产产业链对经济影响被夸大
2010…6…4
　　当前房地产市场的调控对经济的影响，不论从自己利益的出发，还是真正从经济增长的层面，各方面都有很多担心。特别是在5月份PMI数据与4月份相比下降个百分点，房地产调控带来经济下滑的声音开始增大。笔者认为，如果房地产市场的调控能够实现经济更平稳增长的既定目标，不必把房地产市场的调控对经济的“影响”与2009年全球经济危机带来的经济下滑相提并论。
　　经济增速无需过快
　　对房地产调控的第一个担心是“是否会导致经济第二次探底”。我们认为，中国经济二次探底的概率不大。
　　首先，今年与去年的增长形势完全不一样。2008年受全球经济危机影响，中国经济从上半年的增长大幅下滑到第四季度的的增长。2009年全球经济衰退，中国政府出台4万亿的大规模刺激计划，致力于迅速遏制经济在2009年第一季度的低点继续下滑的态势。
　　今年经济增长已经开始V型反转，经济增长呈现快速上涨态势。根据近期的数据分析，中国经济增长的基础基本稳定。特别是经济领先指标，采购经理人指数PMI已经15个月在正常水平以上运行，5月份的增长，虽然较4月份有个百分点的下降，但仍然在50％的正常水平之上，仍然充分显示未来的三个月到六个月经济将呈现增长态势，只不过增长的态势较之前更趋平稳。
　　相对2009年中国经济受国际经济危机的影响，第一次探底并面对大幅下滑的风险的形势，2010年房地产调控对经济的“影响”，应该是对已经呈现的经济快速增长态势的主动“调整”而不是在推动“二次探底”。
　　更重要的是，中国不需要过高的增长。去年第四季度，经济增长实际达到的增长。今年第一季度“GDP”增长。如果今年第二季度乃至全年延续第一季度的快速增长态势，全年经济增长可能超过的现阶段的潜在经济增长率，出现经济偏热的情况。
　　特别是第一季度平均固定资产投资增长，但是房地产投资增长，超出平均固定资产投资增长个百分点。超过潜在增长率的的增长，房地产的投资驱动可能是一个主要的加速器。经济学理论证明，在经济处于潜在增长率的时候，过大的投资需求一定增加过多的货币供应，推动短期总需求偏离潜在增长水平，最终拉动价格水平的快速上涨，加速通胀恶化的压力，对于当前通胀预期的管理，避免通胀形势恶化是非常不利的。
　　如果房地产调控降低增长速度，使超过潜在增长率的增长，回到的潜在增长水平，是今年经济平稳运行的目标实现的关键之一。
　　实现今年的潜在增长率的平稳增长目标，可以得到政策和外部环境改善的支持。万亿的新增贷款加上去年未使用的银行信贷，能够保证25％的固定资产投资的增长。在各种刺激消费增长的财政政策推动下，消费保持15％…16％的增长水平是完全可以预期的。相对去年外需市场的改善，净进出口增长对GDP贡献应该可以转负为正。内需增长可以保证今年经济增长达到9…10％的增长水平，而进出口增长的改善，在边际上增加实现今年增长目标的保险系数。
　　房地产产业链影响被夸大
　　强调房地产调控对经济影响极大的观点认为，房地产是经济的支柱产业，产业链特别长，房地产调控会直接引发其他建筑相关产业的连锁调整，加剧经济下滑态势。
　　我们认为房地产调整对产业链的影响有被过分夸大之嫌。
　　钢铁是最重要的建筑材料