梁教授：“君子有所为，有所不为。”
王文智肃然起敬。
梁教授不肯来，王文智只好退而求其次—列教授。列教授与梁教授同校，他也经常在报纸上发表房地产见解。相比梁教授，他在市民心目的知名度和权威差了一大截。不过，他所在大学知名度非常高。这年头，不管什么人，只要一看你在清华、北大或中科院之类牛哄哄的单位工作，对方立马肃起敬。王文智打电话邀请他，他满口答应。这种事情不好在办公室谈，两人约好晚上到列教授家里谈。这天晚上，王文智提着一个手提纸袋来到了列教授的家里。手提纸袋里面装有楼盘的资料、活动的介绍，还有一个1万元的红包。
简单寒暄过后，王文智把手提纸袋递给列教授，说：“这是我们楼盘的资料，麻烦您看一下。”
列教授接过了手提纸袋，眼睛朝里面瞄了一眼，看到了一个鼓鼓的红包，脸上马上有了笑容，说：“好！好！我等一下就看。”
“我最近比较忙，抽不出时间去，你们要不找别人吧。”王文智刚走出不远，列教授的电话就打来了。刚才还答应好好的，怎么突然就变卦了呢？
“这个活动麻烦您一定要抽时间参加。”如果列教授也不参加房价预测论坛，那王文智就很难交差了，“是不是我们有什么地方做得不够好的地方？”不管怎么样，先套出他不参加的真实原因。
“我觉得你们有点不够尊重知识，我上次参加一个楼盘的开盘剪彩活动，人家都给了2万元。”列教授委婉的开出了条件。
王文智说：“这样好不好？我回去跟公司商量一下，看能不能再加点。”
“那好吧。”
挂断电话后，王文智给片总裁打了电话，把刚才的事跟他做了个汇报。片总裁在电话那边骂道：“这个列（劣）教授！”—列与劣同音，王文智不知道他说的是哪个列（劣）—“漫天要价，一个上午要2万元，他以为抢银行啊！”顿了顿，他又说：“早知道一开始给他5000元，他会跟咱们要1万元，那样还可以省1万元。”
不过骂归骂，第二天晚上他还是让王文智又拿了1万元钱送给列教授。
邀请房地产业内人士，就容易多了。代理，顾名思义是代替别人打理。房地产代理公司就是为房地产开发公司提供营销策划服务、从而赚取佣金的公司。很显然，开发公司是代理公司的客户。客户永远是上帝，因为他是你的衣食父母，谁不想方设法的巴结、讨好？HD公司年销售收入上百亿元，如果能全部代理其业务，房地产业的代理佣金通常是销售额的，照此计算，就可以获得亿元的佣金。自然是众房地产代理公司竞相争夺的一块大肥肉！除了白花花的银子，代理HD公司这样的大开发商，还能取得非常不错的明星效应，为代理公司洽谈其他楼盘代理业务时增添重要砝码。
因此，众代理公司千方百计的想跟HD公司套近乎，只是苦于没有机会。如果能有参加房价预测论坛这样的好机会，那还不是拼了命往里钻？
不少房地产代理公司的负责人得到此消息，纷纷通过各种渠道转达了参加房价预测论坛的愿望。王文智从中选择了一个实力强、名声大的房地产代理公司负责人。
邀请房地产记者，就更容易了。知晓报纸盈利模式的人都知道，报纸的销售收入仅供维持报纸的日常运营成本，有的甚至不能够维持，报纸的利润来源于广告。而房地产广告又是地方报纸广告中分量最重的。单HD公司，每年都要在《南羊日报》上投放上千万元的房地产广告，无可非议的大客户。除了投放广告，HD公司亦需要《南羊日报》以新闻的形式散步公司利好消息，隐瞒不利消息。即使HD公司的保安打业主，这样的新闻也不会出现在《南羊日报》上。
《南羊日报》需要HD公司这样的大客户，HD公司亦需要《南羊日报》这样的媒体资源，利益的纽带紧紧地把它们联系在一起，早就结下了鱼水般的情谊。
王文智打电话给《南羊日报》的房地产记者—火少作，邀请他来参加房价预测论坛。他立马就答应了，当然也有酬劳送上。
这样，房价预测论坛的嘉宾有大学教授、业内人士、记者，阵容就比较齐全了。 txt小说上传分享
07 房价预测论坛
考虑到活动现场秩序的把控，房价预测论坛特意安排在一个星期一的下午。销售员按照事先的安排，打电话通知意向客户前来现场观看房价预测论坛，很多客户都表示要上班，来不了。销售员说，那你到时候看实况录像吧，南羊电视台房产栏目会重播。
房价预测论坛现场，台下坐了三四百“客户”。这些“客户”一部分是HD公司的员工，另一部分是花钱请来滥竽充数的。真正的消费者少之又少，可以忽略不计。
房价预测论坛开始，好戏上演：
主持人开场白：“BB花园已经开发建设好了，马上就要开盘销售了。今天现场来了很多观众，我想你们都看中BB花园，想在此安家置业，要不然也不会在百忙之中来参加今天的活动。小区很美、房子很靓，剩下来价格成了他们最关心的问题。你们说是不是啊？”
“是。”底下观众异口同声的答道。
主持人：“BB花园的开发商HD公司想大家之所想，特意举办了此次房价预测论坛。请来了大学教授、业内人士、房地产专栏记者，看看在他们这些行家眼里，BB花园到底该卖什么价格。首先有请列教授。”
列教授：“我认为售价应该达到7000元/㎡。”
主持人：“为什么？”
列教授：“当我踏足这片土地时，万分惊喜于这里发生了令人侧目的奇迹！生活在BB花园，就是生活在风景中！徜徉花园里，绿树枝繁叶茂、百花争奇斗艳、青草鲜嫩欲滴、蝴蝶翩飞起舞…漫步林荫小路，体会宁静致远，更有曲径通幽的感觉；最让人感到神奇的是，一条环绕小区的溪流，水清得像绿翡翠，上万条锦鲤畅游其中。当人们前来观赏喂食时，鱼欢人笑，气势比起西湖的花港观鱼有过之而无不及。当你身居室内，窗外美景如画，尽收眼底，花香扑鼻而来…风景在生活中！”
主持人：“列教授被BB花园优美的园林景观深深的吸引住了，他觉得该卖7000元/㎡，这是他个人的看法，不知其他嘉宾是否认同他的这个看法。下面有请著名的房地产策划人郝总。”
郝总说：“如果我来定价，我会定在7100元/㎡。”
主持人：“作为专业人士，谈谈你的理由。”
郝总：“列教授刚才讲了如诗如画的景观，我就来讲一讲户型。毕竟‘买不买房看环境，掏不掏钱看户型’。当傍晚的阳光透过宽大的玻璃窗铺满整个客厅，照在仿古的家私上，照在庸懒的沙发上，照在贵族气的花瓶上，散发出一种柔和、有质感的光辉。一个穿着随意的的男主人坐在大客厅的大沙发里，他一边读着报纸，并不时地用余光看着忙着梳洗宠物的太太和孩子。这样，不经意间流露出一份从容、淡光、适意、自在的生活状态——没有初露锋芒的惊喜，没有事业闯关的紧张，没有四处出击的疲惫，宽裕的空间，从容的心态，随意的气氛。我最喜欢的，也许也是众多客户喜欢的，就是这个宽大的弧形露台。——两把躺椅、咖啡或是法国红葡萄酒，依偎凭栏——没有新婚乍喜的鲜艳、没有时尚的紧贴、也没有科技翻新的花样、甚至没有时代的留痕——这样的地方最合适上演一种天长地久的经典浪漫故事。”
主持人笑说：“这的确很浪漫、很温馨，我都有点心动了。”顿了顿，她接着说：“我们大家都知道，房地产记者见多识广，下面有请《南羊日报》著名的房地产记者火少作。”
火记者：“我认为售价在7000元/㎡。”
主持人：“说说你的理由。”
火记者：“前面两位专家谈了景观和户型，那我来说说交通和配套吧。没有便利的交通，成熟的生活配套，居家生活会很不方便…”
…
最后，主持人总结：今天非常感谢房地产专家教授、业内人士、记者为我们解读BB花园的美。我借花献佛，把它概括一下—距离产生美、成熟散发美、花园绽放美、地段天成美、建筑彰显美、户型优化美、整体和谐美。（距离指宽阔的楼间距、成熟指完善的配套）
这无疑是楼市最经典的“五言绝句”。其经典程度可以说“前不见古人，后不见来者。”
其实，BB花园地理并不好，周边为棚户区，形象差。最初王文智做完市场调查，觉得这块地最适合开发低档楼盘。策划报告写到一半的时候，发生了一件事，使得他改变了初衷。 txt小说上传分享
08一切为了人民币
事情是这样的：
一天下班后，王文智耷拉着脑袋的回到住处。吃饭时，舌头有点痛，伸出舌头照镜子一看，原来舌头上长了个疱。他烦躁的摔下碗，跑到药店买药。到了一家“平价药店”，药店的宣传板上清晰的写着“一切为了人民的健康”几个大字。医药导购员很热情的接待了他。
“请问您要买什么药？”
“牛黄解毒片。”王文智以前患过类似的病。久病成医，他很清楚这类病只需用点去火的药物就行了。
“请您这边。”导购员很热情的做向导。顾客是上帝，王文智觉得做上帝的感觉就是好！
“这个是您要的药。”导购员从药架上拿出一盒牛黄解毒片。
这是一盒印刷十分精美的硬纸盒包装的药品。王文智看了下说明，看完后，他又看了一下价格：元。他隐约记得以前好像只要花费几毛钱买包药，就可以治愈舌疮了。同时，他想起了以前经常在报纸等媒体看到报道不良厂商，故意使用精美包装，提高药品售价的事例。
“还有没有其它的？”王文智问道。
“有。”导购员的语气中的热度大减，把王文智带到另一个药架前，从药架上拿出一盒药递给他。
这盒药比刚才那盒药的包装稍逊一些。王文智接过药，看了一下包装上的说明。成分与用途和之前那盒药是相同的，不同的是生产厂家和包装。价格当然也不一样，这盒药的价格是元钱。
“还有没有其它的？”王文智继续问道。
“没有！”导购员语气中已经没有了热情，有点不耐烦了。顾客是上帝，你不是顾客，你就什么都不是了。
王文智出了平价药店，来到不远处另外一个药店。和在平价药店的遭遇大同小异，导购员很热情的接待了他，给他介绍了两种包装精美、价格昂贵的牛黄解毒片。这两种药品，与他在平价药店所看到了药品大同小异。相同的是成分和用途，不同的是价格、包装、生产厂家。包装精美一些的元，稍逊些的元。
王文智问：“还有没有其它的？”
导购员答：“有。”随手朝药店的角落扬了扬，就走开了。
王文智顺着她指的方向，走了过去。在药店角落里的一个药架上，他找到了牛黄解毒片。这种牛黄解毒片的包装十分简单。他拿出一包药来，看了包装上说明。成分与用途和前面所看到的四种不同包装的牛黄解毒片一样，但售价只是元。他买了一包。回来路过平价药店时，他觉得把“一切为了人民的健康”改为“一切为了人民币”、把“平价药店”改为“高价药店”更符合贴切些。
第二天，王文智上班继续撰写策划报告，但写出来的东西总是显得滞涩。他烦了，起身去喝水。他把凉习习的杯子握在双手之中，喝了一口，清凉的矿泉水从喉咙一直下去，一股清凉渗到全身，似乎到了神经末梢，四肢都松驰了。再喝一口，那种清凉的感觉唤醒了他心中的某种意识，一个念头一闪，他猛地跳起来，水都溢了出来。他想起了买药事件，分别计算出该地块开发低档、中档、高档住宅的利润情况。计算出来的结果令他大吃一惊，开发高档住宅项目时，利润最高，中档住宅利润次之，低档项目最低。原因很简单，边际效益递增。万科总经理郁亮曾说过：“多增加100元钱投入在绿化上，可带来500元钱的收益。”很好的诠释了这一概念。多增加绿化投入，小区会变得更漂亮，能给住户带来实实在在的利益。但药品就不一样了，买药就是为了治病，能治好病的药，不管它包装精不精美，都是好药。同一种药，把包装做得更精美，卖更高的价钱，完全是为了骗钱。作为销售终端的药店，也愿意出售这样的药品，原因很简单：利润高。卖一盒印刷精美的药品元，按照10％的保守利润率计算，就有元的利润。而卖一盒元钱的药品，即使按100％的利润率计算只有也元，不及元，更何况利润率肯定达不到100％。这条利益链是如此的牢固，难怪药价一直居高不下。同样的道理，也难怪市面上鲜有普通低档住宅项目开发。古人“买椟还珠”的讽刺寓言，却在今天的市场经济浪潮中以另一种版本堂而皇之的大行其道。众多企业趋之若鹜，一切都是为了人民币！
这么一分析，王文智就把定位更改了，改为开发中高档住宅。马经理听了他的分析后，赞许道：“你的这个想法跟我的想法很接近，非常不错！”王文智听了笑得合不拢嘴。
按照王文智的策划方案，BB花园在规划、绿化等方面都下了功夫，增加了投资，确实还不错，但绝对没有几位嘉宾说得那么好。
俗话说：“王婆卖瓜，自卖自夸。”一语道出了商人的天性。王文智只不过是请别人来夸。
09便宜还卖乖
房价预测论坛进行一半的时候，王文智远远的看着台上嘉宾的表演。今天的这一切，都是按照他的想法，在他的导演下进行，突然他感到一阵窒息。人的潜意识中，都有一种表现欲、控制欲。每个人都喜欢把自己的想法变成现实，这是个人价值的最好证明。为此，我们不辞辛劳，不畏艰难险阻、甚至不惜流血牺牲。成吉思汗不就是个很好的例子吗？
按照之前的计划，接下来的几天里，火记者在《南羊日报》连续撰文，从户型、园林绿化、建筑风格、配套等各个方面详细阐述BB花园的优点。当然也少不了把此次房价预测论坛活动盛况添油加醋的描述一番。
在文章开头火记者这样写道……
作为房地产记者，我实地考察过的楼盘多如牛毛，心底最初的那份感动早已随岁月的流逝消失得无影无踪，剩下的只是审美疲劳、麻木不仁。但当我来到BB花园，如同世人无意间闯进了美丽神秘的桃花源，心底那份久违的感动突袭了我。我有一种冲动，有一种为它写点什么的冲动。但打开电脑，却始终没找到合适描述她的言辞，走出表达的困惑。因为面对如此完美的住宅小区，用一种随便的方式、轻易的文字去接近她、局限她，我认为那是一种亵渎！我也没找到合适的文学题材。我想到了用文言文记载她的经典，但容易忽视她的现代；想到了用散文诗表达她的浪漫，但容易掩盖她的真实；想到了用说明文去详细记录她的细节，但容易流于繁琐，影响她给我们带来的高雅、美丽、简洁的第一印象。她是科学的创造，但科学的准确却无法概括她完整的灵魂；她也是艺术的结晶，但艺术的抽象却无法承载她实在的内涵…我黔驴技穷、江郎才尽，只好用羞涩的文字，如实�
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