霍英东在演词中说到香港地产建设商会除了联络本会会员感情，交换有关意见，以收集思广益之效外，还将沟通官商桥梁，并订立严密的售楼制度和解决管理问题，保障顾客利益。
在演词中，霍英东还指出，香港地产行业有义务和责任，“使本港市民将省俭积蓄所得，自购屋宇，达到住者有其屋，使大家过着安居乐业的生活。”
据说，在香港，这是第一次有人提出“住者有其屋”的计划，而后来港府大力推行的照顾中低下阶层的置屋计划，其名称“居者有其屋”也由此而来。
霍英东提出的“住者有其屋”之想法，即时就得到利铭泽的高度赞赏。利铭泽在贺词中说：“……正如霍会长刚才所说，使‘住者有其屋’，既能安居，自能乐业，则对于市民生活安定，促进社会繁荣，当有莫大之裨益也。”
创建地产商会是否另有目的？
香港地产建设商会创建之时，地产业已和工业、旅游业，并称香港的三大经济支柱。在1965年度的政府税收预算中，来自地产业之卖地、差饷、物业税等收入，超过总预算17亿港元的1/3。近10年间，政府出售土地所得收入，相当于过去历年港府出售土地所得收入之总和。
所以，那时在香港成立这样一个齐集各地产商及其公司的商会，其意义、作用之大，自不待说。但是，霍英东在那时成立这个商会，除了联络地产商感情，集思广益，以及沟通官商，订立严密的地产买卖制度，以促进香港地产市场稳健繁荣之外，是否还有其它用意？
提出这样的问题，并不是没有理由。霍英东在1965年3月召集地产界的朋友聚会，提出建立地产商会，正是他北京之行后不久。之后，整个筹建工作随即密锣紧鼓地进行，筹备时间之短，创建之仓促和迅速，异乎寻常。那时正好又是华资银行风潮之后，地产陷入低潮之时。那么，霍英东牵头创建这个商会，是否中方的授意？是否内地方面曾希望他在地产界发挥作用，把那些华人地产商团结起来，致力于维护香港经济的稳定和繁荣？此外，被邀作为地产商会成立的主礼嘉宾的利铭泽，当时已与内地方面有较多接触，亲中的倾向和行动已经隐现。故他的出现，自然也会引起人们这样的联想。
我曾就此事和新华社香港分社的一名官员交谈过。我问他：“当年，内地方面有无授意霍英东出面主持创建地产商会？”
他回答说：“据我所知，应该不可能。第一，我记得中方正式通过霍英东做一些事，应该是‘六七风暴’之后；第二，在第一届20多名会董中，当时所谓的亲中人士只有一个来自中华总商会的要员王宽诚。”
那时，在地产界乃至整个商界，与中方关系密切的富商确实只是极少数。那是否因为这样，中方才觉得更有必要通过霍英东创造地产商会这样一个渠道，把他们召集起来，便于以后中方与他们沟通、联络？事实上，不管霍英东创建地产商会是否中方授意，到了“六七风暴”之后，中方确实通过霍英东和地产商会，与不少香港的大资本家建立起了联络关系，双方有往有来。当然，这些都是后话了。
但是，尽管霍英东长期担任地产商会的会长，直到20世纪80年代，才由何鸿燊接任；尽管地产商会的会员后来有相当一部分与中方建立很友好的关系，但这个商会的亲中色彩始终不明显，并不像香港中华总商会那样被很多人视为“红色组织”。
另一方面，倘若霍英东力促香港地产商会成立，既不是中共的授意，也不是自己想为中方做点什么，那么，是不是另有个人方面的原因，比如，通过建立此会，在名份上树立、提高自己的社会地位和影响力，使一向因朝鲜战争时期与内地通商之经历而对他有歧视和敌意的港英当局，不能轻易、随意采取对他不利的行动？
有一个不能忽略的事实，很有助于让我们去了解霍英东的心路历程，这就是：自20世纪50年代中被传递解出境后，霍英东从来没有消除这个隐忧，港府会否对他采取不利行动的阴影始终困扰着他。
——当然，以上的说法，都是未经霍英东本人证实的推测。
霍英东自己认为创建地产商会不容易，他曾对我说：“在香港，有两种团体最难搞，一是会员太多的，比如陈宗守亲会，很头疼；二是阔佬太多的，请他们开会，个个都不愿意来。”
既然知道困难，那为什么又知难而进呢？这始终是一个很耐人寻味的问题。
却说香港地产商会成立以后，不断吸纳新会员。70年代，在香港地产界异军突起的李嘉诚，也于1974年加入地产商会，并被推举为会董。
就代表性和会员人数而言，因为香港地产商会是一个专业团体，当然不能跟中华总商会之类的综合性、社会性团体相比；但就实际影响力而言，地产商会并不逊色于任何商业团体。它几乎荟集了全港所有赫赫有名、富甲一方的大资本家和实力雄厚的地产公司，其会员经营的地产生意，占全港总地产生意的7成以上。
而在“六七风暴”之后，中方就是从这个地产商会打开突破口，同那些大资本家建立联系……
但饶有意味的是，不知道是否因为霍英东在地产商会担任要职，风头凌厉，一时无两，而招致港府的注意；也不知道港府是否因此而要挫挫霍英东的锐气——总之，在地产商会成立之后，霍英东的事业就连连受到港府的抑制和打击。
第二十五章独力投标宝地应得而失
1965年，港府为活跃地产市场，向全世界公开招标，拍卖黄金地盘——海军船坞。各国投资者因对香港地产市场前景缺乏信心，不敢下标，最后唯有霍英东一人独力投标。但港府见此，却临时取消拍卖，收回地盘。霍英东清楚看到港英方面有意限制他的发展，因而萌发淡出商界之意。
独力投标海军船坞
在“六五银行风潮”和地产市道一派萧条的情况下，地产公司破产的破产，幸而不破产的也是偃旗息鼓，静观时势；而霍英东却异常勇猛，依然大战地产市场。
那年，霍英东又开始动工兴建联利大厦、铜锣湾珠城大厦、尖沙咀漆咸道高高大厦，以及青山道62号、城南道53号至55号和官塘云汉街23号住宅楼宇，其中珠城大厦为霍英东与何鸿燊等人合资兴建，里面有后来被邵氏家族购买后改名为翡翠和明珠两家电影院，当时由霍英东自己经营，除放映一些港产片外，还放映西片。据霍氏集团一名老资格职员所言，准备出售珠城大厦时，霍英东特别交待他，珠城大厦的楼盘交由胡汉辉的利兴物业公司出售。他说，霍英东和胡汉辉那时关系很好，霍生这样做，无形中是帮胡汉辉一把。
1965年，港府为了活跃一下沉闷、萧条的地产市场，推出海军船坞地皮，公开招标。海军船坞地皮位于金门大厦至警察总部之间，即现今金钟地段，面积达27英亩，是港府历来公开招标的地皮中位置最好的黄金宝地之一。
为了吸引外国地产商参与竞投，港府除了在香港大卖广告外，还在伦敦和纽约的报刊登载广告，但当时国际上对香港地产市场一致看淡，故没有一个国外投资者下标竞投；而在香港，不少地产商已是惊弓之鸟，谈起地产皆惊魂失色，故也没有人问津。
此时的霍英东，却认为这是难得的投资良机，于是逆市而行，下标竞投。结果，落标竞投者，只有霍英东一个，在没有任何竞争对手的情况下，霍英东本来可以以较低价钱轻而易举地投得海军船坞的发展权。
但结果却出乎霍英东意料之外。港府最后答复霍英东说：只有你一个人下标，这块地我们不打算卖了，收回来。
港府临时收回地皮1995年7月的一天下午，在中区霍氏集团写字楼里，霍英东和我谈起这段至今已整整30年的往事。他站在办公室的窗口，指着右前方力宝中心、海富中心一带对我说：“这一片，都是海军船坞地皮，27英亩，100多万英尺……”
“当时你下标多少？”
“那是地产最低潮时期，地皮不值多少钱，标价不高，好像只有几千万港币。”
“港府到底基于什么原因把地皮收回？”
“当时，情况很复杂。当然，港府有权取消竞投。但我觉得，港府是向世界各国招标，到美国、英国、日本登广告，鼓励外国人下标。那些日本仔到香港来，港府还专门举行酒会招待他们……”
“全世界都不看好香港的地产市道，为什么你还是一定要下标？”
“开始招标时，地产市道还算可以，但不久就发生银行挤提风波；到截标时，地产已经陷入低潮。那时，要下标，就要先交600万元按金。可能很多人拿不出来，连‘置地’都不敢下标。”
“港府最后把地收回，有无说明是什么原因？”
“没有……”
“你当时有无埋怨港府这样处理？”
“没有……当然，政府有权弃权……”
“但你刚才说港府到处去找人来投标，到处做广告，但你下标了，却又把地收回去，政府是不是有意针对你，不让你独大？”
“那就不好说了……”
事隔多年，谈起港府当年何以取消竞投，霍英东欲言还止，没有讲明原因。但言语之间，还是隐约听出他觉得政府处事不公，并对港府的处理方法略有不满。
经过多年发展，海军船坞一带早已成为香港最繁荣的商业区之一。按一般人的理解，若港府当年不是临时取消这块地皮的竞投，则霍英东从中赚到的钱将是难以估量。但是，有一些人并不这样认为。
有一次，我和新华社香港分社一名官员谈及此事。
我说：“如果霍英东当年投得海军船坞，他的财富可能成几何级数倍增。”
“那未必。”他淡然说。
“为什么这样说？”
“以后要卖地、自己发展、盖楼，港府不知怎样玩（刁难）你，说这样不行，那样不行，可以玩死你的。”
“港英方面为什么要这样对待他？”
“主要还是朝鲜战争的那段经历，我们认为是爱国的商业行为，港英方面却说是走私，一直对他有歧视。”
这是霍英东涉足地产行业以来，经历的第二次打击。第一次于1955年，被传递解出境，此事至今尚没有任何证据证明是港府所为；而这次，却是港府歧视霍英东的第一次公开行为。
海军船坞投而不得，固然对霍英东没有造成任何经济损失，但对他的打击却很大。通过此事，霍英东清楚地看到港府对他有歧视，有意限制他的事业的发展。他因此很担心，不知道港府下一步怎样对待自己。也可能是从此开始，霍英东萌发了隐退的想法。
积极参与地产业社会事务
自竞投海军船坞应得而失之后的一两年间，除一些在此之前动工的楼宇需要继续兴建外，霍英东几乎没有上新的地产项目。可能是由于当时地产市场仍然低迷，加之有感政府歧视自己，故霍英东那时发展地产业持的是观望的消极态度。
但是，作为地产建设商会的会长，霍英东却活跃于地产行业的社会事务方面，并在这方面扮演着领袖的角色。
地产建设商会刚成立不久，霍英东就以商会的名义，向政府致备忘录，凡商会会员建筑地盘施工遇到故障，请求准予延期动工，获政府批准延期一年免予罚款；敦促政府改变开投公地方法，暂停开投屋地，以调剂地产市场，此建议最后也获政府接纳；提供意见，要求港府健全售楼制度，完善大厦管理；发起、举办楼宇模型展览，为市民介绍香港近年地产业发展的状况，活跃、刺激沉闷的楼市……其中影响最大的，当是在60年代中期，协助香港建屋贷款公司，推行以照顾香港白领阶层为目的之廉息贷款建屋计划。
那时的霍英东，时常公开发表一些关于地产市道走势的讲话。1967年元旦，霍英东以香港地产建设商会会长的名义，发表题为《一九六七年地产业与香港经济展望》的文章，畅谈地产形势。他在文中列举种种理由，阐明香港市道可望于1967年复苏：第一，香港自然人口增长速度惊人，每年增加人口10余万人，每年需要楼房约万余套；第二，过去经营地产者，在无利可图之情况下，放弃经营，形成地盘开工者少，楼宇减产；第三，港府不断对地产业采取一些补救措施；第四，经过两年来销售，尚存新楼不多，将来现货更感缺乏，有供不应求现象出现；第五，银行方面体谅地产业一时艰困，对于贷出款项，多不予以过分追迫；第六，东南亚局势动荡不定，不少游资流入香港，部分亦会投入地产业。
正如霍英东所料，香港地产市场在持续两年的低迷、疲软之后，果然在1967年初出现复苏景象，不少地盘先后动工，打桩声此起彼伏，楼宇交投活跃起来。
但是，地产市道初现复苏，只是极其短暂的回光返照现象。当时，香港正潜伏着各种不稳定的因素，社会动荡已经隐约可见。
改组霍兴业堂
饶有意味的是，霍英东在1967年元旦发表文章，预测香港地产行业将会复苏之后一个月，他对自己的公司做出一次重大的部署：改组霍兴业堂有限公司。霍兴业堂是霍英东涉足地产行业后成立的第一间公司，也是霍氏集团几十间公司之旗舰，其股权原来只由霍英东和其大太太吕燕妮持有；而后股权有所变化，主要股权分配给霍英东和吕燕妮所生的几名子女，少数股权分配给其母亲刘氏、其妹霍慕勤和二太太冯坚妮。
1967年2月，霍英东成立一间名为Beaulieu的有限公司，将霍兴业堂的控制权转移到这间公司去，但保留其家人分取利润的权益。
耐人寻味的是，这家新公司的股东并不是霍英东及其妻子、儿女，而是另有他人，分别是其妹霍慕勤、妹夫蔡源霖，以及霍铭波、彭延匡和屈洪畴，其中屈洪畴是霍英东多年聘用的会计师。由于霍英东的家人仍然操纵新公司所有的优先股，并保留分取利润的权益，故这5个新股东并无染指他家人所收受的股息之权益。这样的安排虽然很少有，但用意却很明显，霍英东并不是要放弃对霍兴业堂的控制权，而是利用Beaulieu遥控霍兴业堂的业务和资产，而那5个新股东，充其量只是他的代理人而已。
那么，霍英东为什么对家族集团之旗舰做出如此异乎寻常的改组和部署？其最终的目的是什么呢？
虽然，1967年2月，主要是由于受内地时局的影响，“文革” 式的工潮在香港已偶有发生，香港隐现了时局不稳定之征兆。但一般而言，若时局不稳定，前途不明朗，投资者会对商业活动持谨慎、观望的态度，而犯不着对自己的公司大动干戈，更换股东和重组股权结构。故而霍英东有此一着，应该与时局没有太多关系，倒是有可能与他当时的处境及由此生发的心境有关。
港英方面对霍英东在朝鲜战争时期的商业活动有看法，始终是他的一块心病。1955年传被递解出境，使霍英东从此对自己的前途有一种挥之不去的忧虑，自己可能遭不测的阴影一直困扰着他。1965年竞投海军船坞应得而失，使霍英东更清楚看到港英当局对自己的歧见之深，也明白到港英当局不满他在香港工商界坐大，且要限制他的发展。既然有了这种心境，那霍英东改组公司、对公司权益进行调整，只不过是迟早的事情。
那么，显而易见，霍英东在1967年2月对霍�