苗乡轶事- 第57部分

　　　　“现在还不确定，就想了解一下。上一次您说得很对，网吧业务和电脑销售这个行业，我们的市场基础毕竟有限，要想做大是比较难的。现在我的连锁网吧已经基本上覆盖了铜人市区和周边县市，要想再发展是比较困难的。电脑销售和维护这一块也是这样。如果要想把公司做大的话，应该还是要网其他方面发展一下才行。”

　　　　“你的网吧生意怎么样？”

　　　　“还不错，开业以来一直生意很好。到现在以及实现盈利，所以我今天特别来向您咨询一下，看是不是可以投资一下其他行业。另外，我向您借的那一笔资金现在已经收回，不知道您有什么建议？”

　　　　“那证明你的生意非常不错了。资金方面，现在我们并不缺少。按照我们的约定你可以借那一笔钱五年，现在才一年呢。如果你有其他用途的话，可以随便使用。我觉得就现在铜人的市场而言，房地产应该就是最好的投资。第一，经过一段时间的调整，我国的经济开始复苏，房地产作为经济发展的重要行业，未来有很大的市场空间。有专家就曾经预言，二十一世纪国内发展的主要支柱性产业有银行、保险和房地产。银行和保险这两方面，一般企业是进入不了的。但是房地产行业的准入条件却并不高。第二，就目前铜人市来说，房地产的需求是刚需。随着打工潮和西部大开发的兴起，人们手中的闲钱越来越多。有了一定的经济基础以后，首先就会考虑买房问题，这是我们中国人普遍的心理特征。现在市区和县级的人口一共有三百八十多万，随着农村城镇化的政策实施，越来越多的农村、乡镇，乃至县城的人口将大量涌入城市置业，将为地产行业带来一个高峰。第三个愿因，也是最重要的一个原因。现在行政事业单位已经逐步改革，不在分配住房，所以公务员购房将成为一个必然趋势。从这些角度考虑，房地产一定是以后经济发展的重要产业。”

　　　　“阿姨，您说得太对了。但是向我这样经济实力不是很强的人，从事房地产行业是不是存在着巨大的资金压力啊？”

　　　　“呵呵，资金压力肯定是存在的。但是房地产资金回报率高，收益周期短，而且有一套成熟的操作模式，资金为并不算太大。我们那个项目现在已经基本开通主干道，两边的房屋建设也完成了大部分。你猜我们自己一共投入了多少资金？”

　　　　龙逸峰知道赵阿姨他们投资的地方，现在整个大道已经全部拉通，相关行政事业单位也已经逐步搬进去，基本上已经初步成型。当然，要让它成为铜人市的一个主要城市区域，还需要一到两年的时间经营。不过就是现在的情况，范家也已经赚了大钱。而且他们手上还持有大片公路两边的闲置土地呢。如果要说投资进去的资金，龙逸峰保守估计只好也应该有七八个亿的样子吧。

　　　　但是，当龙逸峰把自己猜测的资金数量说出来的时候，范甜艺的妈妈笑了。

　　　　她说：“如果按照一般的操作方式，就我们现在的规模来说，至少要投资十个亿左右。但是我说我们公司现在自己投入的资金还没有超过两亿元你相信吗？”赵阿姨看到龙逸峰惊奇的表情感到十分满意，开始慢慢向他讲诉房地产的炒作方式。“从事房地产行业，有四个方面重要的组成对象，即政府、企业、银行、消费者。政府方面为企业提供土地、做好土地征收、各种证件的办理工作；企业负责投资建设、做好资料准备、建设组织、做好宣传和销售等；银行负责资金支持；消费者自然是购买企业的产品，也就是房子。作为企业，做房地产的资金其实不需要太多。首先你要有一笔资金购买土地，所有的土地购买并办理完相关资质和证件以后，就可以把这些土地向银行进行抵押，贷款来修建房屋。当你的住房开始修建的时候，你就可以开始进行预售，又可以从消费者手里很快收回现金。销售环节还有一个银行参与，因为银行也会为购房者提供房屋分期付款。只要购房者和房地产公司签订买卖合同，就可以由银行一次性将购房款付给房地产公司，购房者只需要分期支付银行部分购房款和利息就可以了。这一进一出之间，房地产公司就可以花很好的钱，做更多的事情了。如果操作得好，银行贷款的周期就更短。另外，很多工程建筑企业为了拉到业务，也可以为房地产企业进行部分垫资，还有钢筋、玻璃、水泥、砖等等建筑材料都是有供应商供应的，如果你的量大，而且操作得当的话，基本上就只需要投入初期的土地款而已。”

　　　　ps：

　　　　不好意思，今天岳母大人过生日，我们去庆祝去了，所以更新完了一些，请谅解。呵呵
第一百零八章　进军地产业
　　　　听了赵阿姨对房地产行业的基本介绍，龙逸峰兴趣大增。他想如果按照铜人市目前的市场条件，市区内的土地商业用地的价格也不过在十万以内。只要自己操作得当，向有关部分提交一个比较好的建设方案的话，也许还能得到更多的支持呢。于是他决定要好好考察一下，如果条件允许，一定要进军房地产行业。

　　　　赵女士看到龙逸峰有点心动，笑着说：“我不知道你现在的资金情况如何，但我建议你做一些稍微小一些的楼盘。现在市区的房地产还不算太发达，商品房的价格不高。等到有一定的资金积累以后再投资大的综合体。我们公司现在的投资和现在市场上很多操作方法不太一样，而是做了这么大的一个综合体。但是一些比较好的地块我们也是预留的，前面的一些工作紧紧是铺垫。小龙你要记住，房地产企业永远要把最好的东西放在最后，找最佳的机会开发或者销售出去。”

　　　　从范甜艺家出来，龙逸峰就直接跑到新华书店，专门看了一下午的书籍，都是关于房地产方面的。从理论到操作，还有房地产金融等等都认真看了一下。回到家里的时候，还特别静下心对书本上的内容反复揣摩和思考。经过一段时间的等待，龙逸峰发掘的自己超强的记忆力并没有消失，反而是自己越来越适应，逐渐地也就习惯这种超强的学习方式。先把知识像收割麦子一样搬回家，然后再慢慢地加工和利用。效果非常明显。

　　　　龙逸峰看了很多书籍，也从电脑上查找了很多信息，最后得出结论。他觉得范甜艺的母亲说得很有道理，房地产应该在未来十几年里会成为社会的支柱性产业，现在进入房地产行业正是好时机。因此他决定趁着市场刚刚开始，以最快的方式投资地产行业。龙逸峰考虑了一下，自己现在能够抽出来的资金也不过一千万左右。壹仟万元是自己的现金，如果申请的话。应该可以从银行拿到一些贷款。但是他觉得现在没有必要从银行借款。按照赵阿姨的建议，他觉得当务之急是先找出足够错的土地款，把土地拿到手再向银行融资，获得的资金支持应该要大一些。

　　　　这一次龙逸峰并不打算找二姐他们商量，因为她们对地产行业不熟悉，具体也不会拿出什么好的建议。他龙逸峰认为他现在修建新房的那一代就非常好，如果规划与范家那一条公路接通，再按照他们的模式，在地块中间修建一条商业街区的话。那个半岛少说也有三千多亩地。初步以每亩十万元预算的话，那也需要三个多亿。这个大的数字龙逸峰还拿不出来，所以他一下子是吃不下这么大的地方的。站在自己的房顶。他看了一下整个月两岸半岛。觉得这个地方就应该是一个未来的商业中心。但是如果自己没有实力一下子把所有的土地拿到手，只要自己着手开发，很快就会有人把后面的土地抢去，弄不好就算是为人作嫁。自己一手策划的东西到最后变成别人摘果子，这样的事情龙逸峰是不愿意去干的。他决定暂时先不声张，哪怕是范家也不行。

　　　　龙逸峰一项来的思想都是觉得最专业的问题就应该请教专业的人士。他决定先避开土地问题不谈。当前最重要的是要了解政府的态度和对城市的规划。只有了解了政府规划，自己才能对症下药。这一块龙逸峰并不熟悉，所以他想到了表哥曾庆考。

　　　　曾庆考是龙逸峰的亲表哥，算是家乡里面最早的一批大学生之一。他年龄稍微比欧阳文昌小十来岁，曾经也是受到欧阳文昌的影响而努力学习的。毕业以后分配到市国土局。据说现在已经是一个科长。作为多年从事政府工作的人员，加上又是专业人士。这点问题应该难不倒他吧。接到龙逸峰的电话，曾庆考很干脆地约他晚上见面谈。曾庆考是一个非常热心的人，他小时读书得到很多人的关心，所以对家乡的人一直怀着一颗感恩的心。他经常对龙逸峰说小时候龙逸峰的母亲对他关心最多，经常送粮票给他，有的时候还送点生活费。对于龙逸峰，曾庆考也是很较关心。龙逸峰来铜人山高中的时候，去过他家好几次。那时候他经常关心的就是龙逸峰的学习问题，后来龙逸峰成绩一直很稳定，并开了公司。他才感到龙逸峰确实和一般农村青年人不一样，又在业务上帮助龙逸峰不少。不过他还是经常叮嘱龙逸峰不能够忘记学习，考一个好的大学才是最重要的。

　　　　当龙逸峰把自己的家底坦白地告诉曾庆考的时候，他看到曾庆考彻底惊呆了。可能在他的世界里就只有工作是最重要的，赚钱的行当他可是从来没有去思考太多。这个也可以理解，农村孩子想要出人头地本来就不容易。在曾庆考读书的那个年代，读书都还要讲究家庭成分。他幸运地沾了改革开放的光，不然的话还指不定能不能读书考大学呢。所以到了大学以后也非常努力，因此对学习以外的东西并不关注太多。工作了以后更是为了工作昼夜忙碌在第一线，哪里还考虑那么多的经济问题？等他适应了以后，有点尴尬地笑着对龙逸峰说：

　　　　“逸峰，你不错啊。开始我都还以为你仅仅是小打小闹，能够赚到钱把房子修好就已经让我很惊讶了，没想到你还存了一千多万。加上电脑公司和网吧的资产，估计你的资产也是两千多万了吧。嘿，和你比起来，表哥我这么些年白白忙乎了。要不是单位前两年分房，到现在都可能还租房子住呢。”

　　　　龙逸峰笑着说：“哪里的话。你是在政府上班的，有好的工作，也有身份。经济上是会拮据一点，但是你三十来岁就能够奋斗到科级干部，算是很厉害了。我知道想你这样没有很好的家庭关系人要坐到现在的位置是不容易的。”

　　　　曾庆考笑笑说：“那倒也是。”

　　　　随后，两人认真讨论了关于铜人市房地产市场的情况。曾庆考作为对口单位的工作人员，对本市的情况非常熟悉。他告诉龙逸峰，现在政府也逐步转变观念，开始以开放的心态来建设这座城市。但是苦于铜人处于边沿城市，经济发展不够，所以城区一直比较落后，百姓的住房面积也不大。可以说，铜人的房地产经济还处于非常初级的阶段。前两年，既是1999年的时候，商品房的价格也不过是五六百块钱一个平方米而已。当然，那些楼盘的水平也是非常差劲的。到了现在，房地产的价格略有上身，但是也不过八百左右。和赵阿姨的建议一样，他觉得龙逸峰如果这个时候进入地产行业是非常明智的选择。他还建议龙逸峰参照沿海一带房地产行业的经验，做一些设计比较合理的中端楼盘，应该还是有市场的。

　　　　作为最亲的表兄弟，龙逸峰当然是新人曾庆考的。他把自己的对月亮湾一带的开发思路说给曾庆考听，希望他参谋一些。曾庆考听到这个消息，觉得龙逸峰的选择非常到位。他建议龙逸峰把整个月亮湾吃下来，修建一条南北通透的主干道横跨月亮湾。同时还要说服政府有关部门把最南段的主干道一直延伸市供电局，中间需要修建一座桥横跨锦江河。北段就可以与沈家开发的那一条主干道对接，如此一来可以把整个铜人城生生扩大两万多亩，对政府来说是一件大好事。关于资金缺乏的问题，曾庆考建议龙逸峰一面与政府接触，一面同时请专业团队来做建设方案。他告诉龙逸峰，最好的方案就是龙逸峰出钱修建这条主干道和横跨江面的大桥。政府把周边的土地进行估价，出让给龙逸峰作为商业用地。他告诉龙逸峰这种方式正式沿海一带最为流行的建设方式，称为bt合作模式。

　　　　ps：

　　　　说到房地产，估计一般中国人都在后悔。为什么当年不多买一些土地？冬虫草的老家虽然偏远，土地价格约是直线上证。记得2000年的时候，商品房的价格不过就是六七百，现在可以也三四千多了。
第一百零九章　归家游子
　　　　对于龙逸峰来说bt合作模式绝对是一个非常好的方式。如果政府愿意这么做的话，那修路修桥的过程自己也可以赚到一些钱，资金的筹措方式也会便捷很多。龙逸峰当下表态，可以按照这种方式进行合作。并告诉曾庆考说，请他做一个基本的合作意向，事情做成以后他就不要那么清苦了。曾庆考笑哈哈地对龙逸峰说，你这不是要变相贿赂我？龙逸峰表示不会，只要自己不违规操作，地产开发出来赠与自己表格一套房子不算是违法吧。二人商定，决定分头行动。政府方面的合作意向与模式由曾庆考作为政府招商引资人员去协调，公司注册问题和整个月亮湾的建设规划方案由龙逸峰去办理。

　　　　另外，龙逸峰还请曾庆考介绍一个房地产方面的专业人才。曾庆考笑着说，算龙逸峰找对人了。他的一些大学同学就有在沿海一带做房地产的，有的还做到了高管。他的很多关于房地产的理念都是和这些同学沟通的结果呢。如果龙逸峰愿意，他随时可以介绍一些同学过来帮他。

　　　　曾庆考说他能够介绍专业人才还真不是开玩笑。他当着龙逸峰的面就给一些沿海的同学打电话，打听有没有同学愿意到内地发展。好几个同学都在职，而且混得还不错，所以不愿意来铜人发展。不过他们都表示，如果曾庆考的表弟有规划方面的需要，可以帮他介绍一些专业的设计单位给他。如果他需要到沿海去参观。他们也乐意接待，可以介绍沿海最好的楼盘让他参观。因此，龙逸峰和曾庆考又得到一些房地产设计公司的联系方式。

　　　　几通电话以后，还真让曾庆考找到了一个关系比较好的铁哥们。他这位同学叫吴建刚，也是铜人出去的学子，和曾庆考是高中同学，在大学期间学的是工程专业，毕业以后去了深港市。现在混得还不错，是国内地产大鳄万可公司的一名项目经理，参与公司操作过比较多的项目。他本来已经在深港买房定居，但是最近却想另谋发展，自己创业。听了曾庆考的介绍，他觉得内地未尝不是没有机会，如果龙逸峰愿意让他持股的话，他愿意回到铜人发展。龙逸峰明白人才难求，而且自己还需要上大学。所以他决定要和吴建刚谈谈股份合作的事情。他觉得，只有自己可以据对控股，是可以让吴建刚参与投资。从另一方面说。只有吴建刚参与投资。那么他绝对会尽心尽力把这个项目做到最好的。

　　　　龙逸峰在电话里和吴建刚沟通了一下，把自己的一些情况介绍了一下。通过对话，龙逸峰才知道原来吴建刚也是松县的，还是苗族。既然都是同胞，那就好办事了。龙逸峰把自己的