《道路与梦想》

下载本书

添加书签

道路与梦想- 第4部分


按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页,按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页,按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
  前两家公司电话里就谈成了结果,各占25%,现在就差正大集团表态。
  在深圳高尔夫俱乐部会所约见到正大掌门人谢国民。寒暄之后,谢先生直截了当地问:“王先生,你希望我们占多少股,投资多少钱,告诉我吧。我们信任你。”
  谢先生这番话很受用。正是因为过去的一段生意交往,沟通才变得如此顺畅。信用无价呀。
  万科牵头,四家联手,正式向特发发出收购大厦要约。参与收购的还有香港的一家财团。
  特区发展公司的态度微妙起来,开出的条件逐渐加码。袁春熙助理的砝码明显挪向那家香港财团。
  特发管理层的心态是,当年大厦急需还贷,你拒绝上交800万美元的额度,现在竟然反过来要收购这栋大厦。是可忍孰不可忍!不行!宁赠友邦,不卖家臣。结果可想而知:发展大厦的90%产权卖给了香港那家财团,特发公司留下10%的物业作为集团的新总部。
  收购发展大厦的行动失败了,但万科新启动的零售业务却顺利开展。万科购买了罗湖商业大厦的四层作为商业大卖场,与北京祥云集团联手开展连锁业务的谈判也在深入进行。而且,90年代初的万科人事政策中对北大、清华的学生不问专业,来者不拒的做法也引来了一位年轻人。这天,和平路50号董事长办公室接待了一位带着书生气的年轻人。桌子上摆放着履历和一份“商业连锁模式”建议书。求职者叫郁亮,北京大学国际经济专业毕业,之前供职深圳外贸集团,见到万科招聘连锁业务的人才广告前来应聘。
  

抢占上海滩 撤退北部湾
1992夏天,北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商,邀请万科参与北海房地产开发。
  待我带着郭兆彬拜访帅市长时,帅市长为难地摊开双手:“你们动手晚了,北海市区的土地已经瓜分光了。”在市长过问下,国土局给万科挤出不到3万平方米的两块地,都在新建的火车站附近。
  以当时万科的胃口,这样的地块自然不够分量。北海有一个名为罐头岭的山峰,景色很美。登到顶峰,凉风习习。望着山脚下的海湾,沙滩、椰树、海浪。“哎,这一片如何?”“啊,地块已经被中信王军划去了。”
  晚饭桌上,我向市长介绍了万科在上海的开发情况后,市长略一沉吟,“这样吧,有一块40平方公里的土地,地价可以象征性地付一点,就算送给万科建设开发吧。”
  我对帅市长的表态既感到惊讶又兴奋,在深圳不能实现的宏伟蓝图,在北海可以大展身手了。
  返回深圳,召开房地产营业部会议研究帅市长的建议。说来奇怪,在图纸上,40平方公里同500亩地块的感觉差不多。换句话,面对如此巨大的面积,我一点感觉也没有。
  为了吃透北海政府对这块土地的规划意图,我邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。
  在北海建委会议室,帅市长请两位专家给建委讲课。
  汤学义从基础设施投入分析讲起:“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地,‘三通一平’每平方公里需要两三个亿,70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿,也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发,即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜,每平方公里土地也得亿~2亿元,40平方公里就得60亿~80亿元,如果算上地面上的投资,厂房、公建、发电厂、水厂,少说还得80亿,加起来就是140亿~160亿。问题不在投入,更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万,一年的产值不足10个亿,如何支撑这么大规模的基本建设?”
  听着汤教授的课,后脊梁浸出冷汗。我侧身对孟大强先生耳语:“这一算如醍醐灌顶,40平方公里的土地不能要啊。”
  本来请专家给政府上课,却结结实实给狂热的王石上了一堂课。好在有这堂课,否则万科盲目上马,后果不堪设想。
  

超过25%的利润不做
1992年尾,深圳国土局主办了一次房地产沙龙。
  作为万科代表,我在发言时明确告诉与会者:“万科超过25%的利润不做。”
  会场哗然。
  我解释说:“现在只要手中有一块地,半年还没开发,地价就涨了一倍。低于40%的利润不做的说法由此而来。但这正常吗?万科做贸易出身,20世纪80年代做录像机,也做过200%~300%的利润生意。因为是超额利润,许多公司都进口录像机,供过于求,录像机降价,销售的边际利润就开始下降,甚至利润变成负数。今年,我让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍,赚钱用黑字表示,赔钱用红字表示,结果红字多于黑字。这说明这么多年贸易的结果是赔钱超过赚钱;这也说明市场很公平,先前你怎么暴利赚的钱,之后你都得吐出来,而且还要多吐。
  现在的房地产火爆同80年代的贸易何其相似。如果任由下去,一旦市场逆转,利润空间变窄,你怎么办呢?”
  哪有不愿多赚钱的发展商?
  与会的国土局官员、开发商、新闻记者不明白我在说什么。
  有的与会者嘀咕:“唱高调也不是这样的唱法呀。”
  还有的更直接:“你赚不到25%说明你没本事。”
  1993年第一季度。
  地价继续上涨,钢铁、水泥、木材价格翻番。
  万科三个工地停工,对方要求增加建筑费用,谈判代表理直气壮:不增加建筑费,开工就得赔,停工被罚款也是赔,但至少落个清净。
  预售楼花,如果不能按期交付使用,对万科来说损失的不仅是金钱,还有信用。不得已,只好修改合同,增加建筑费。
  进入第二季度。建材价格继续上涨。
  建筑公司再次停工,要求增加建筑安装费。只有忍气增加。核算下来,万科卖出的楼花已经处于亏损边缘。老天爷呀,你怎么这么不公平呀,难道老老实实做好人就得吃亏吗?
  就在我们像热锅上的蚂蚁那样团团转的时候,中央针对股市和房市的泡沫进行调控挤压。三大建材的价格应声而落。房地产价格迅速下降。发展商叫苦不迭。
  听到宏观调控的消息,我由衷发出内心的声音:“我举双手赞成!”
  我要求万科地盘的建筑队停工。
  “为什么停工?”
  “为什么?三大建材价格降下来了,我们得重新定价。”
  万科超过利润25%不做的理性思维获得了市场的认可。
  在许多发展商艰难度日的宏观调控期间,万科地产的规模以平均70%的年均速度递增,到1998年,万科突然发现自己排在了沪深两市上市房地产企业的第一名。
  

“3。30”,君万之争揭幕
1994年3月29日下午2点到5点,万科在富临大酒店召开董事会。
  提交的方案顺利通过。董事张西甫、董事王越陇委托的代表吴大生没有提出任何疑义。一切都显得平静和正常。
  然而,正如美国一本写华尔街80年代一桩著名并购案的图书《站在门口的野蛮人》中,将风险投资家比喻为站在上市公司门口的野蛮人那样。进入1994年,一群野蛮人已在万科不知不觉间守候多时,万科董事长竟浑然不觉。
  3月30日上午10点30分,君安证券总经理张国庆和副总张汉生走进我的办公室,昨天已经预约。
  一在对面坐定,张国庆就开门见山:“君安证券准备给万科的管理层提些意见。”
  提意见有必要一二把手一起来么?我觉得有些蹊跷。
  “君安准备下午开一个新闻发布会,正式提出对万科的意见。不要误会,对你没有其他的意思,君安是代表中小股东给万科的经营战略提意见,会对万科的长远发展有好处,对你也有好处,对中国证券市场发展更有明显的好处。”
  这番话确实让人感到突然,我从他的话里行间感觉出一些火药味道。
  “我可以参加下午的新闻发布会么?”我稳住情绪,回应了第一个问题。
  张汉生轻描淡写:“你就不要参加了吧,只是因为要给万科提意见,事前通知一下。”
  “既然给万科提意见,为什么万科的董事长不能参加呢?”我越发感觉到来者不善。
  “你要参加也没有问题,提意见是以‘告万科全体股东书’的形式,并在明天的《深圳特区报》上刊登,建议改组董事会。形式或许会让你觉得有些激烈,但这是为了万科好。改组后的董事会还是由你担任总经理。”张国庆一边说一边起身,表示要告辞了。
  两位老总进屋出屋用了五分钟。
  给万科准备应对的时间只有两个半小时了。
  我赶忙拨打各位董事的电话,告知突发的提意见会,征求对策意见。
  30分钟内,同远在美国、加拿大、北京、青岛、海口、深圳等地的13名董事取得了联系。令我吃惊的是:第一大股东新一代、中创、海南证券等三家的董事不仅知道此事而且是此次“意见会”的发起者。
  电话中,我对西甫几乎是嚷了起来:“君安事前不打任何招呼,搞突然袭击,登报提意见,还说是为了万科好。你怎么这么糊涂啊!在这个时候,新一代不能参加新闻发布会,绝不能参加,明白吗?”
  接通中创代表吴大生的电话,质疑为什么背着万科进行反对万科董事会的结盟?对方在电话中回答:“提意见是股东的权利,以什么形式,只要不违法,是股东选择的自由。”我清楚地感觉到对方语调背后的不友好及不满的情绪。
  拨通北京中创总公司王越陇的电话,越陇表态:“总部不知道吴大生的行为,但第一,不同意以这种形式给万科提意见;第二,吴不能参加记者招待会。
  “稍微松了口气,我又拨通海南证券公司文哲的电话,我在电话里感受到对方的惊讶:“一个月前张国庆给我电话,说‘股市不好,需要新的操作题材,给万科提意见是创新;再者,万科透明、健康,经得住风吹草动,而选择金田的话,经不起折腾。’我想也是,就同意了。谁想到张国庆搞什么新闻发布会?”
  “那是不是撤销作为发起单位呢?”
  “没有签署作为发起单位的授权书,但口头上答应了,两边都是朋友,这样吧,君安不能再以海南证券的名义发声明,我也不会发声明让张国庆尴尬。”
  好吧,我这生死存亡,您还在两边抹稀泥。
  此刻,我意识到,董事长同董事的沟通上出了问题。部分董事联手对付万科,而我事前竟浑然不觉。再联络其他董事,加拿大的刘元生、美国的赵晓斌、深圳的马恭元均表示站在我一边。略松了口气。再一轮电话通知管理层……
  书包 网 。 想看书来

君万之争:较量之一(上)
3月30日下午3时,君安证券在阳光酒店召开记者发布会,小型会议室坐满了记者。
  会议伊始,办公室主任何伟主持会议,宣布君安代表委托的四家股东—深圳新一代企业有限公司、海南证券公司、香港俊山投资有限公司和创益投资有限公司(四公司共持有万科总股份的)发起《告万科企业股份有限公司全体股东书》。
  《告万科企业股份有限公司全体股东书》首先对万科的业务情况、公司结构、股本构成和股票走势作了概括介绍,并逐一分析了万科的房地产、股权投资、工业、贸易和文化经营五大产业状况。
  之后,行文对万科经营和管理中存在的问题,如业务透明度不足、参股申华公司无实效、房地产经营业绩欠佳和股权投资利润不稳定等进行分析,点明万科的产业结构分散了公司的资源和管理层的经营重心,已经不能适应现代市场竞争。因此,倡议书中最后提出了对万科的业务结构和管理层进行重组,包括收缩贸易、商业和工业经营,将安华公司和股权投资公司独立出来,全力发展和充实房地产业务,同时宣布将推荐8~10位董事候选人进入董事会,以及力争在董事会内部设置一个常设的项目审批委员会,对重大政策进行监督,避免和减轻项目的盲目性和随意性。
  一万多字的内容,整整念了一个小时。
  听着一些熟悉的提法和完整精确的表述,我做了两个判断:这是精心策划和准备的,非十天半个月能准备出来的;“书”的结尾抒情浪漫,把十足的火药味降了下来,很类似前渣打公司副董事宁志翔的文笔风格。这家伙在搅和什么?扮演着什么角色?
  我举手要求发言。
  主持会议的何伟明却不允许。显然是事先商定好的做法。
  记者们嚷嚷起来,“给王总发言嘛。”“给万科提意见为什么不给万科的董事长发言呢?”“请王总上台讲两句。”……
  碍于老记们的提议,张国庆勉强表示同意。
  我走上讲台,镇静住情绪:“欢迎新老股东提意见。从刚刚听到的内容来看,很专业,是精心准备的。巧合的是,倡议书中提出的改革建议和昨天29日万科召开的董事会决议有80%是相符的。君安指责的万科多元化,特区内的公司有95%都是多元化经营的,既是弱点,也可以说是特点。就万科来讲,多元化是历史形成的,行业多元化的格业并非说压就压,讲减就能马上减掉的。君安特别指责的股权投资,已进入回报期,本身价值不能轻易否定,其优劣,要从实际角度去理解。”对于管理层面的指责,我强调:“君安所称的行业透明度不够与公司管理透明度不高有不同的含义,行业特色不明显与公司情况不清晰亦不能混为一谈。”
  对于记者的纷纷提问,我简要回答:“明天下午两点,万科将召开新闻发布会,发表对《告万科企业股份有限公司全体股东书》的正式回应。”
  我表面显得镇静,回答问题也能控制住节奏,可内心却对万科所处的险境深感不安。
  君安的动机非常明显:通过告股东万言书,争取万科股东的支持,达到改组万科董事会,从而操纵股票走势的目的。
  君安承销万科B股,有1 000万股仍压在手上,成本在12元每股,而目前市场价只有9元每股,按市场价售出将亏损3 000万元。如何既脱手套现,又不亏损呢?就是制造万科被收购题材。收购概念自然刺激股价上涨,只要万科股价上涨,君安就可以一举三得:一、抛售积压的万科股票,资金回笼;二、借小股东的支持控制万科董事会,更方便地操纵股市;三、赢得维护小股东利益、市场创新的好名声。
  野蛮的大狗龇牙咧嘴,正向选择的第一个猎物万科扑来!
  

君万之争:较量之一(下)(1)
在股市低迷的情况下,题材往往成为刺激股市的灵丹妙药,而股价上涨是市场共同的心声,恰好君安的建议“书”提供了这种操作题材。问题是,股价上涨之时,也是君安抛售万科股票之日,股票下跌,受损失的却是盲目跟风的中小股民和万科公司本身。
  万科能做的是两点。一、瓦解改组万科的联盟,挫败其发起特别股东大会的动议;二、充分向市场披露信息,不要盲目跟进购买万科股票,以免受损。
  而这两点都需要时间。
  返回水贝,第一件事是交代郁亮申请3月31日停牌。
  分析一下联盟股份的构成:新一代拥有万科的股份,海南证券公司占,俊山投资和创益投资共占。其中俊山投资和创益投资的就是君安手中积压的万科股票,不用理会。而余下的两家,关键在新一代的,只要新一代不参与结盟,联盟就土崩瓦解。
  
小提示:按 回车 [Enter] 键 返回书目,按 ← 键 返回上一页, 按 → 键 进入下一页。 赞一下 添加书签加入书架