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种族因素
又是美国人不愿谈论的种族问题。笔者在沙加缅度的城市大学读书时，很多在课室讨论的问题都扯到种族问题去。除非课题是关于种族问题，否则教授一定阻止。讨论种族问题是美国大学的禁忌之一，可是这个话题偏偏经常出现。
在房价方面，种族问题相当明显。黑人区的房价特别低、中国人或者东亚人为主的地区则是房价高昂。
举例，前述曾经提及的法兰克林大道正是沙加缅度的黑人区。博吉区是东亚人地区。虽然两个地区相隔不远，房价却有天渊之别。由于次贷滥批，很多穷人，其中不少黑人都搬到本来很少或者没有黑人居住的地区，当地房价自然变相膨胀。再说，这些凭着次贷搬进去的人，不久就遭到抵押受益人收楼的残酷对待，高尚住宅区出现空置房屋只是近半年才出现的事情。
位于沙加缅度南面的艾高（Elk Grove），传统上是非黑人区。自从次贷兴盛之后，很多黑人入住。2005年及2006年，艾高出现多宗美国人说的憎恨犯罪（Hate Crime），即是以种族或者其它憎恨理由，例如：性别或者宗教为动机的罪行。虽然只是在黑人入住的房屋上涂鸦，但是那已经足够显示问题的严重性。当居民接受电视台访问时，所有人都指责犯案的人无耻，并且要求警方尽早将歹徒绳之于法，这是针对种族问题的典型美国式响应。
但是，当笔者和当地居民交谈时，他们则大吐苦水。他们将毕生积蓄投资在房产上，那就是他们住的房屋。当该区出现黑人住户时，房价下跌并且出现无法短期脱手的情况。艾高的房价由2002年的30多万下跌至现在的20万，跌幅庞大。难怪有人拿当地的黑人居民泄愤，这样做当然是错误和犯法的。
全球升温的影响
谈论完种族因素之后，又扯到另一个美国人不想讨论的话题，全球升温。别以为这个因素与房价无关，首先看看2007年的加州森林大火，这次是史以来最猛烈的一次，烧掉了大部分在洛杉矶马里布（Malibu）豪宅区的房屋。很多好莱坞红星都变成灾民，影星巴巴拉．史翠珊更加连续两度受灾，数十栋千万美元豪宅陷入火海化为灰烬，主要原因来自圣达安娜风（Santa Ana）。由马里布位于山峡，强风吹袭时，整个地区的强风都会被挤进马里布，正常的风是从海岸吹向马里布，这样的风非常湿润。可是，有时风会反过来吹，由马里布后面的沙漠吹向海洋，圣达安娜风干燥且高温，一旦有山火就一发不可收拾。十多年前，圣达安娜风是罕有现象。现在则因为全球升温的气候转变而每年都出现。马里布经常是森林大火的重灾区，这次的大火令人们醒觉到马里布是个危险地方。可以说是全球升温令房产质量下降，房产价值变相膨胀。 电子书 分享网站
第六章 人类史上最严重的资产泡沫（3）
同样情况也出现在纽奥良，该地区曾经因为四级台风吹袭而缺堤。以前，四级台风是罕有现象，现在则是一般现象，这也是拜全球温室效应所赐。
三、房产泡沫引起的股市泡沫
股市跟随房市起泡
笔者曾讨论过以信贷放款合约支持的信贷证券，现在讨论的是以有形资产支持的证券。大部分美国证券都是以有形资产支持股价。当然，除了信贷放款合约外，商誉、赚钱能力和市场占有率等无形资产都能支持股价。
不要以为有形资产最安全可靠，房市泡沫的时候，有形资产最不可靠，因为房产价值被高估，带动股价被高估。像日本和香港的房市泡沬一样，股市跟着起泡，证券商不停地买入次贷信贷放款合约，房价不断提升。很多股票的资产随之膨胀，股价亦上升。到了房价反过来下跌时，股价就要跟着跌。可是，股票市场不是计算器，不会以实际市场价值为依据而下跌。简单来说，买卖股票的是人，在害怕的时候会惊慌，计算器上的数字已经不再重要，最重要是保本。股价会跌过头，一旦股价跌得低过股票持有的资产值，房价又会受到拖累，97年香港金融风暴是最佳的例子。房价拖垮股价，股价又反过来拖累房价，股民又互相践踏，相信美国的情况也会是差不多。
地产发展公司的困境
房产泡沫的形成除了是次贷滥批之外，股市亦有功有劳。由于房产价值急升，地产发展商集资容易。股价急升的地产商人急于赚钱，于是不停集资，在没有充分研究市场的情况下，新的地产计划一个接一个推出市场。2005年到2007年，笔者在居住的戴维斯市内看到不少新建案，首府的情况也是差不多，此与香港1996年大兴土木非常相似。
戴维斯市只有6万人，是个大学镇，亦可以说是美国社会的缩影。市内的大学是加州大学戴维斯分校。全市建筑物都是两三层建筑物，主要是住宅。在只有四条街丁方的市中心，主要建筑物是零售店、餐厅、租给学生住的房屋。离开市中心较远的地方是宁静的住宅区，基本上没有工业，只有少量农业。这个地方向来平静，没有什么商业活动，房市发展只是跟随着市场需要。大学收学生多些就兴建几栋房子，没有什么炒卖气氛。可是，房市兴旺时，新建房屋突然涌现，虽然给市面带来一点生气，但是总叫人觉得不寻常。
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戴维斯市新建的办公室大楼，看来像酒店。市内还有很多新的地产发展项目。＇
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这是作者住宅对面的多层住宅，租客主要是学生。这里的两层楼住宅算是高的建筑物。作者住的只是单层平房。＇
要补充一句，加州大学戴维斯分校是一所很大的学校，有自己的机场，可以让大型喷射机升降，大学还有消防局、警局等等。差不多三分之一个市中心是大学宿舍和学生会建筑物。可以这样说，戴维斯市是附在大学旁边的一群建筑物而已。美国很多城市或者小镇都是一家大学或者一家工厂旁边的一群房屋。
地产发展商兴建房屋之后怎样？当然是卖掉房子。卖不出去又怎样？ 地产发展商要亏本。损失惨重的时候又怎样？那就只有倒闭一途。情况正是这样，很多已经兴建的新房子没有人居住，四处挂满招租的信息。回想两年前搬到戴维斯市的时候，租房子非常头痛，因为住房供应不足。差不多所有房子都在开学前租出，这里租房子要订一年租约，在加州，这是少有的事情。
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这是戴维斯市内租金最贵的共管住这是戴维斯市内租金最贵的共管住宅，租金昂贵，两房单位月租2；000美元。相中的共管住宅最近的租金比三年前还要便宜，完全是受到房市趋缓的影响。＇
再来看看地产发展商的处境。学生数目和居民数目没有实质增长的情况下，住房数目大增，房价与租金自然下跌。以笔者的经历为例，2005年中入住的房子，两个睡房，没有车房和后院，每月租金连杂费1；400美元。2006年，笔者搬到现在居住的地方，千多平方呎的平房，有私人车位，后院的面积足够设立两个标准网球场外，还有个小树林，每月租金只有860美元。
房地产公司大举投资，兴建多余的居住单位并非好主意，空着房子又是一笔费用，降价等同做亏本生意，地产商最后都是向现实低头，接受损失然后离场。可是，仍在兴建的房子就只好烂尾收场。 txt小说上传分享
第六章 人类史上最严重的资产泡沫（4）
美国各地出现一个又一个地产烂摊子，或者到处都是地产泡泡。地产商当然无法收拾残局。当年被高估的资产，现在终于要在股票市场上报销。
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戴维斯市公路旁的待售／待租土地。房地产市场停滞之下，很多土地都是没有发展机会，预计会空置一段时间。＇
美国的租务惯例和法例令业主苦上加苦
谈到租屋和搬家，香港人一定”无可奈何”，深深感到麻烦不已。
香港人租屋是要自置电器、家具，甚至有时自费装修。香港的房子小，呎吋不统一，搬屋后，家具不合用。因此，香港房客租约通常签的很长，除非确实非搬不可，否则不会轻言搬家，即使租金下调10％，大多房客不会考虑以搬家来节省那一点点租金。
美国人搬家则司空见惯，因为美国业主要提供电器和家具，包括全套厨房用具、冰箱、冷暖气设备等，就算不提供洗衣干衣机，也要提供自助洗衣房服务。很多美国人不愿购置家具，所以搬屋时只是用自己的汽车载着私人物品搬到新屋去。笔者就是搬屋美国化的香港人，用自己的房车将全屋杂物由沙加缅度搬到戴维斯市。虽然走了六、七次，但是过程并不困难，没有美国房客会花钱装修别人的房屋，所以不会有美国房客因为花钱在装修上而不想搬家。
除此之外，加州的租务法例亦是租客不长情的原因。美国加州的房客和业主都可以给对方一个月通知，终止租赁关系。只是一个月通知，房客就可以搬走。在房市热络，租金上升时，业主勒令加租，否则下逐客令。加租幅度全无限制，因为如果有任何法律限制，业主可以干脆勒令租客一个月内迁出，重新出租，到时订立什么租金都可以。租金下调的时候，很多美国人就会跟业主谈租金问题，一言不合就拂袖而去，即是租客给业主一个月通知，一走了之。所以一旦租金下调10％，美国房客便极可能搬屋。
在房屋供过于求的情况下，房客可能因为讨厌邻居的猫经常叫而搬走。亦有房客找到工作或者在别的地方读书而迁出。总之到了市况欠佳时，美国屋主不会好受。
物业税重
以美国税制而言，香港屋主将住房出租而缴交的房屋税款应该是所得税。在美国，屋主要办理房贷时须缴交房屋税。加州的房屋税上限是以房屋的价值计算，每年征收1％。不要小看这1％，以300；000美元的住宅而言，一年的房屋税已经是3；000美元。业主还要缴交其它税款，例如：修堤等。对炒作房地产的投资客来说，房屋税等同催命符。试想，如果持有10几间房产，房屋价值约六、七百万美元（房屋价值高，但是资产值低，因为全部都是仍有贷款）。单是房屋税负担每月就要六、七千美元。
持有多间房屋的美国屋主必须将房子出租。因为美国房客不习惯签长约，容易见异思迁，所以美国屋主在租金调降、房地产市场恶劣的时候容易流失租客。最后，屋主可能为空屋缴交房屋税，长期下来，损失将会非常严重。
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这是位于高速公路旁兴建中的建筑物，以前戴维斯市的地主都不肯降价，发展商和想扩充的企业都无法找到合心意又价钱合适的土地。次贷危机爆发之后，地产市道呆滞，土地价格下跌。地主都没有以前那样惜货，愿意与买家讨价还价。＇
木屋的因素
香港的房屋通常是混凝土建筑物，美国的房子通常是木屋，即使千万豪宅亦是木造建筑物。以马里布的明星豪宅为例，森林大火过后只有一堆灰烬。
木屋的问题很多，包括白蚁、水患、火灾、发霉等。由于木屋容易因为水灾而报销，所以美国房屋通常购买水险。火灾也是严重问题，火险也是业主通常购买的保险。木屋最常见的问题是因为水管或者屋顶漏水而发霉。不要小看这些霉菌，很多霉菌可以置人于死地。白蚁问题亦可能非常严重。为此，美国业主要承担大量保险和保养成本。
例如：香港高楼大厦的屋主没有必要购买水险。美国的屋主却要负担一年几百到几千美元的水险；香港屋主很少因为屋顶漏水而要支付维修费，但是美国的屋主则是无可避免。
木屋的因素令美国业主持有房屋成本大增。一旦房子出现问题时，资产就会变成泡沫。 。。
第六章 人类史上最严重的资产泡沫（5）
四、金融业一祸连一祸
美国金融业祸根难拔
金融业的缺陷令整体经济受到牵连，一祸连一祸。
神奇小子搞垮巴林银行，日本住友商事走上同一条路，美国安隆造假破产，现在法兴又来一祸。
巴林银行（Barings Bank）因为一名新加坡分行任职交易员的尼克．李森（Nick Leeson）又名神奇小子，违规投机衍生性金融商品，令银行损失了14亿美元，在1995年2月26日倒闭。1996年日本住友商社交易员滨中泰男，因炒期铜亏空26亿美元。安隆（Enron）曾是美国最大的能源公司，资产值650亿美元，最后却因假帐丑闻而破产，使投资者血汗化为乌有。法国第二大银行法国兴业公布，在2008年1月中发现旗下交易员进行未经批准的交易，导致该行损失49亿欧元，此外法兴还要为美国次贷投资的损失撇帐20亿5千万欧元。法兴是香港主要的认股证发行商之一，该公司的财政状况对本港股市会有深远的影响。
除了企业投机做假帐之外，金融业引发的房市泡沫一波接着一波，英国在80年代尝过苦头、日本和香港是90年代、美国是2007年。到底金融业发生什么事令庞大的亏损不断出现。连傻子都看得到的前车之鉴，金融巨子却视而不见。
当大家看到华尔街金融业从业员的薪资时一定大吃一惊。他们的薪酬去到天文数字，香港的情况也是一样。笔者对金融、财经、银行业的工资有说不出的羡慕。可是，金融风暴来临前，这些高薪厚职的天之骄子竟然犹如呆子。问题出现时全无对策。每次金融危机都有银行和金融机构倒闭。原因何在？
美国次贷危机显露了金融界的问题所在︰呆子太多。
以资产值计算的美国第二大银行，美国银行（Bank of America）的首席行政人员肯．利瓦伊斯（Ken Lewis）于2001年决定退出次贷信贷业务，并于同年8月宣布停止一切次贷业务。当时，他接受记者访问时说次贷业务风险大、回报低，所以停办。大家一定以为美国银行可以在次贷危机中独善其身。
事情并非如此。
美国银行虽然停办次贷，但是旗下的投资银行却大手及长期吸纳以次贷信贷为抵押的证券和投资工具，即是令投资银行损手烂脚的担保债务凭证（Collateral Debt Obligations； CDO）。这些担保债务凭证是以一批次贷供款责任为资产的投资工具。当供款人断供时，这些投资工具就会贬值。现在美国政府宣布冻结部分次贷利率，受影响的担保债务凭证会进一步贬值。
据美国银行公布的数字，该行现在持有各式担保债务凭证共计160亿美元，其四分之三与次贷相关。该行预期在2007年第4季会出现30亿美元的次贷相关投资损失。多家投资银行亦有在同样业务上出现”精神分裂”的情况。在次贷业务上稍为急进的银行，例如：花旗集团，外界早就预期，他们在2007年第4季会出现高达110亿美元的次贷相关投资损失。
英国金融业也受累
英国的情况也好不到哪里去，英国政府已草拟国有化法案，将早前因次贷信贷危机出现挤兑并且濒临破产的北石银行（Northern Rock）进行国有化。受美国次贷风暴引发信贷危机所拖累，北石银行共拖欠英伦银行约600亿美元。北石股价自9月份以来累积跌幅达8成。
银行业损失是天文数字。这些损失不是银行大班的个人财富，而是老百姓辛辛苦苦赚来的血汗钱，包括银行存款和股票基金投资。
将人民的血汗钱借给没�