2008年9月7日，房利美和房地美被美国政府接管。两家公司的执行董事被撤换，可是，他们两人合共仍然拿到2400万美元离职金。美国纳税人对此极度不满，觉得不应该将纳税人的巨款送给妄顾风险、经营不善及搞垮企业的人。
房地美与房利美的背景
两家机构都是1938年罗斯福总统时代用联邦政府资金成立，协助房市融资。1968年，联邦政府为了减轻联邦赤字，将这两家机构转为私营公司。自此之后，他们脱离联邦政府，再也得不到联邦政府的担保和资助。脱离政府资助之后，他们发行衍生工具，例如利息互换证券，扩大资金流量。
房利美简称Fannie Mae，全名是联邦居所贷款贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation 简称FHLMC）。房利美向银行购入贷款，包装成债务抵押证券上市，担保证券的本金与利息偿付。即是说，供楼人断供，房地美要代供楼人向购入证券的投资者支付本金与利息，这项担保并非联邦政府担保，只是房地美的独立担保承诺，很多人以为房地美是美国政府出资成立的机构，会在房地美陷入危机时得到政府拯救，事实上，美国政府从未作出如此承诺。
房地美简称Freddie Mac，全名是联邦全国贷款协会（Federal National Mortgage Association 简称FNMA），主要业务是担保房贷抵押债券（mortgage…backed security bonds）及收取保费。
房贷信贷证券化可以增加贷款市场上的流动资金，房市可以更加活跃。08年第2季度，这两家公司发生的贷款抵押证券占市场的75％。他们的运作主宰美国整体房市的命运，要是这两家公司倒闭，美国房市有实时崩溃的危机，故此美国政府绝对不能见死不救，这也是市场上投资者想当然的情况。
08年7月11日，纽约时报报导美国政府官员计划在房地美及/或房利美在美国房市危机中出现财政困难时，接管这两家公司。该位官员亦表明美国政府考虑立法由政府担保这两家公司的5兆美元债务。
资本不足是危机根源
房地美和房利美从银行买入房贷，包装成为证券，例如100份房贷为一批，进行担保，然后卖给投资者。如果房贷断供，这两家公司要承担供款责任。过手的房贷都会残留担保责任，于是发行衍生工具对冲。主要是两种衍生工具︰利息互换和信贷违约互换证券。
可惜，对冲失败。利息降、楼价升，用利息互换证券对冲楼价下跌导致断供增加，可是现在是楼价和利息一起下跌，变成两头输钱。
两家公司合共资本额是810亿美元，但是承担房贷责任的金额是53000亿。资本额只有％，在房市欠佳的情况下，绝对不够。即使信用良好的房贷在经济环境好时，也有1％断供率，次贷则是20％。因为资本额太低，他们的亏损令人担心。
银行的资本要求是8％，仍然有银行在经济环境差时倒闭。试问这两家机构只有％以下的资本额，怎样能够度过难关？
要是这两家公司不是有特殊地位，即是半官方机构，绝对没有能力以这么少的资本担保这么庞大的房贷。两家公司的房贷主要是质素较好的优惠贷款，很少次贷。当然也不是完全没有。
集资的唯一方法是推出新的股份。四、五月投资气氛良好时，Fannie推出股份集资74亿美元。Freddie原本计划推出股份集资55亿，但是现在股价暴跌，集资已经变成不可能的事情。 所以Fannie的情况略略好过Freddie。
美国全国总房贷12兆美元，这两家机构占了兆美元，几乎是一半。这两家公司承接美国一半房贷，是美国经济支柱。
在次贷风暴的次贷放款人收楼潮之中，他们的角色至为重要。要是他们不能经营下去，置业者无法得到他们的担保，供楼费用会大大增加。再说，没有了这两家机构，市场上的银根太紧，信贷额用完之后，即使有够资格的置业者，也无法得到贷款买房子，房市必然雪上加霜。要是他们出现严重问题，美国经济有机会全盘崩溃。 电子书 分享网站
第二章 次贷危机的发展（8）
原则上，他们不应该承接高风险的次贷，可是公司高层喜欢冒险，截至07年9月30日为止，房利美做了740亿次贷，1960亿交替A文件的次贷。同期的资本额只有400亿，次贷信贷竟然是资本额的倍。
到2008年9月为止，两房承保的次贷楼按金额达到5500万美元，占总业务的10％，但是在两房的亏损中，占将近一半，可见次贷的风险甚高。
高层决策错误，恃着政府的想当然或者暗示担保，而做高风险的次贷及以衍生工具套取资金和对冲风险，做生意得手法实在不够稳健。近年，美国出现经结构性整理的金融Structured Finance，利用衍生工具对冲风险之后，将承担的责任在账簿上注销，形成资本额膨胀。商业银行账面上的衍生工具过多，2000年只有40兆美元，2007年第3季度 急升至170兆美元。 2008年9月，全球的衍生工具总面值已经超过500兆美元。
现实的恶劣情况
共和党总统候选人麦坚公开表示︰”他们（房地美和房利美）不能亦不会倒闭。”
7月13日联准会宣布，已经授权纽约联邦储备银行，在有需要时借钱给两家公司，利率是 ％，与联准会借给商业银行及华尔街大户的利率相同。
美国政府只会救市，不会救股东，即不会支持股价。问题是以美国现在的财政状况而言，实在不应该承接5兆美元的房贷和衍生工具风险。2007年全年，美国政府总开支只是2兆7300亿美元。因为这两家公司担保的房贷金额巨大，如果房市真的崩溃，或者情况极度恶劣，美国政府应该没有能力承担全部损失。以最恶劣的情况而言，次贷风暴蔓延至优质房贷，即是他们的主要业务，即使一年的断供损失只是2％，已是千多亿，美国政府要在市场气氛差的时候，短时间内发行大量债券的话，市场未必能承接，最终可能将利息推高至20厘以上。
接管房地美和房利美有很大风险。政府倾向于借钱给他们。到了情况极度恶劣时，才另作打算。
银行倒闭潮刚刚开始，08年至今已经有5家银行倒闭，联邦存款保险机构FDIC的可动用金额只有520亿，单是刚刚被接管的Indymac已经花掉40至80亿美元。
美国房市衰退情况非常明显，08年6月的次贷放款人收楼数字对比一年前（2007年6月）急升53％。单是08年6月，进行收楼程序的房屋高达252；363家。估计08年全年的次贷放款人收楼量达到250万宗。在房贷质素不断恶化的情况下，除非房市在短期内起死回生，否则房地美和房利美陷入财政危机只是时间问题。美国政府到时要出手相救，只怕有心无力。美国历史上从未见过如此庞大金额的信贷危机，也不曾有过这么多的债务抵押证券衍生工具。
房利美的5年期信贷违约互换证券利率上升82点子，即是担保1000万美元债务的每年保金要82；000美元，大大提高了房贷担保的费用。在房利美陷入财政危机时，保金会高至市场无法承接，到时即使政府肯出资保住房利美不倒闭，其业务也会停滞不前，对房市的打击，或和房利美真的倒闭分别不大。
现在的情况不是真的出现问题，只是市场气氛差，恐慌心理强烈。截至2008年7月12日，消息刚公布之后，美元兑欧元汇价跌至与历史低位只差一分钱。原油价格升破147美元，破了纪录。
现在没有确实证据显示次贷问题已经扩散到优质的房贷。这两家公司的主要业务是优质房贷。他们拥有和证券化的房贷之中，绝大部份不是次贷。现在的市场情况，暂时只是人心不稳而已。
请看看以下的图表：
＇图B15＇
房利美的股价由52周高位美元到7月11日曾经一度的10美元以下。单是11月的次贷风暴，已经令股价跌掉一半。如今（08年7月）再跌一半。对于投资者而言，这样的股价暴跌与清盘相差不远。
房利美的股价由52周高位美元到7月11日曾经一度的10美元以下。单是11月的次贷风暴，已经令股价跌掉一半。如今（08年7月）再跌一半。对于投资者而言，这样的股价暴跌与清盘相差不远。
＇图B16＇
不要以为房利美的股价跌得很惨，房地美的股价更惨。股价由52周高位美元跌到7月11日的6美元以下。跌幅超过90％。
不正当官商勾结惹得祸。 最好的txt下载网
第二章 次贷危机的发展（9）
房利美和房地美在美国国会有很大影响力，难怪多年来，监管这两家机构的动议无一获得通过。
负责房利美在国会游说活动的占庄逊Jim Johnson可以在国会自由出入，要找议员只是敲敲门。房地美经常为国会财经服务委员会筹款，2006年因为违反联邦选举法，而被罚款380万美元。
房利美雇用柯林顿时代的副检察总长占美哥力Jamie Gorelick，国务院事务首长汤马斯唐尼朗Thomas Donilon，另外还有柯林顿的财政预算首长法兰连勒兹Franklin Raines。
房利美的董事会成员中曾经包括布什总统的家族朋友，亦是现任布什总统的商业伙伴法德力马力Frederic Malek。
2000年，柯林顿总统曾经建议立法加强监管他们，并且取消他们的特殊地位。可惜，到了04年仍然无法通过。
当联邦监察员指出房利美的高层做假账、骗取花红。大批议员出面指责这位监察员。最后，调查证实该公司高层虚报收益63亿美元。后来被定罪，全体高层总罚款达到1亿美元。
前国会议员理察贝加Richard H。 Baker 7月初时公布自己是监察委员会主席时，曾经发现该房利美高层在公司运作上牟取私利，可是他被房利美的律师威胁，要是他公开资料则会被控告，负上赔偿责任，结果他没有将资料公开。
这两家公司一直保持着特权地位，即有联邦政府的想当然担保，又能够回避政府的监管。难怪生意越做越大，挤身全球最大规模的私人企业。
风暴结果无法预计
不要期望有什么良方妙药或者财技可以化解这场次贷风暴，我们无法估计房地美与房利美的房贷业务情况，也无从估计房贷的日后发展。房贷是以二十年计算，时间很长，再加上一大堆前所未有的衍生工具，没有先例可以推测出市场在恐慌时候会有怎样的反应。如果这两家公司真的出现严重问题，过程肯定会相当痛苦。美国的财政会受到严重打击，利息会急升，房市和股市将有很大的问题，全球陷入严重衰退是理所当然。港元和人民币与美元挂钩，会受到直接打击。主要是香港股市和房市跟着美国市场暴跌、利息上升等等。但是这样的情况不一定发生，只是有可能。
美国现在的危机不是局限于房利美和房地美两家公司，6个月内可能会有150家银行倒闭，有350万面对次贷放款人收楼的业主，其中300万，最终会被次贷放款人收楼，所以情况不容乐观。
在经济上规模，投资银行贝尔斯登根本没法与房利美及房地美相提并论。笔者曾经在本书初版中提及的信换危机，正是这两家公司现在直接因为次贷信贷而出现的危机。相信，这次危机并非次贷风暴的尾声，而只是小插曲。对于那些在08年3至4月声称次贷风暴已经过去的人，这次应该是当头棒喝。
四、雷曼兄弟破产，AIG告急
“有19 条命的猫”雷曼兄弟倒下
9月14日晚上，拥有158年历史的美国第四大投行雷曼兄弟公司董事会在苦寻买家未果后做出了申请破产保护决定。这成为美国有史以来规模最大的破产申请案例。消息１５日凌晨一经宣布，标准普尔５００种股票指数期货立刻下挫３。６％，美元与欧元的比价也应声下跌，亚洲股市也随之大跌。
纽约时间15 日12 点30 分，雷曼兄弟正式宣布公司进入破产程序。几个小时以后，雷曼的股票在纽约股市疯狂下挫94％，公司市值从前一个周末的460 亿美元缩水至仅亿美元。
？？？ 成立于1950 年的雷曼兄弟，至今已有158 年历史。在逾一个半世纪里，雷曼曾经历美国内战、两次世界大战、经济大萧条、911 袭击和一次收购，依旧屹立不倒。纽约大学金融系教授罗依。史密斯曾形容，雷曼兄弟是一只“拥有19 条命的猫”。但是这次次贷危机，把这条“拥有19 条命的猫”也搞跨了。
这一切当然不是偶然的，它与错误的判断和扩张有关。2007 年年中，当次贷危机逐步升级，借贷成本上升，但雷曼兄弟并购交易的热情并未止步。2007年5 月29 日，雷曼联合同行宣布收购一家位于科罗拉多州的地产投资信托公司。2008 年初，抵押信贷市场仍毫无起色。但福尔德基于“抄底”的判断，将所谓的Alt…A 贷款（向优质客户之外的贷款人发放的抵押贷款）持有量增加了20 亿美元。事后他表示，这是一笔“便宜”的交易，因为他们“发现了巨大的机会。” 。 想看书来
第二章 次贷危机的发展（10）
？可没过三个月，机会就变成了黑洞。根据第二季财报，雷曼持有的住房抵押贷款减记总额为20 亿美元左右，其中大部分为Alt…A 贷款。雷曼仍持有约300 亿美元的住宅抵押资产、约350 亿美元的商业房地产资产。这就意味着，如果房价继续下降，未来雷曼所获得的任何盈利，都仅仅只能抵销亏损。
？如此一来，通过金融工具对冲损失，成为雷曼唯一的救命稻草。雷曼开始投资某些与房地产抵押证券指数相关的金融衍生品，如押宝CMBX 指数（ 追踪商用不动产证券表现的指数） 将进一步下跌。但事实是，这一指数保持平稳，对冲失效。为了挽回损失，雷曼进一步对看多和看空的方向进行加码，最终导致巨亏而无法平仓。
9月，雷曼爆出其历史上的最大亏损：第三季度巨亏39 亿美元，是它成立158年来单季度蒙受的最惨重损失。雷曼兄弟决定出售旗下资产管理部门55％的股权，并分拆价值300亿美元处境艰难的房地产资产。据消息人士称，雷曼曾要求美联储放宽对其延展信贷的规定，以涵盖更多形式的抵押品，并向美联储提出了转型成为传统性银行控股公司的计划，但雷曼的上述要求悉数被拒。在雷曼申请破产前，还接触过美国银行、摩根士丹利、汇丰以及野村证券等金融机构，但最终并未达成任何收购协议。最终不得不申请破产。9月15日，美国银行发表声明，宣布以接近500亿美元总价收购美第三大投资银行美林公司。这是美国银行今年二度出手收购在信贷危机中处于困境的对手美林公司。
雷曼兄弟的崩溃在华尔街掀起了新的一轮恐慌潮。雷曼宣布破产当日也成“华尔街百年来最黑暗的一天”。？9月17日，雷曼股价收盘报美元。
AIG危机引发退保恐慌
祸不单行，9月16日，美国国际集团（AIG）告急，濒临倒闭。美国联邦储备委员会当晚宣布，授权纽约联邦储备银行向陷于破产边缘的ＡＩＧ提供850亿美元紧急贷款。美国政府将持有ＡＩＧ79．9％的股份，这意味着美国政府仿照接管“两房”模式接管了该集团。
美国国际集团（AIG）是一家在美国和全球范围内开展多种保险和保险相关业务的控股公司。AIG向130多个国家和地区的企业和个人提供保险、金融、投资产品和服务，主要涉足以下四个业务领域：普通保险、人寿保险和退休服务、金融服务以及资产管理。