（七）项目策划的注意事项
第二部分 破局
三、SWOT分析及解决策略
（一）项目优势
1、优势梳理
优势一
优势二
优势三
2、优势利用
利用策略一
利用策略二
利用策略三
（二）项目劣势
1、劣势梳理
劣势一
劣势二
劣势三
2、劣势化解
化解策略一
化解策略二
化解策略三
（三）项目机会
1、机会梳理
机会一
机会二
机会三
2、机会利用
利用策略一
利用策略二
利用策略三
（四）项目威胁
1、威胁梳理
威胁一
威胁二
威胁三
2、威胁化解
化解策略一
化解策略二
化解策略三
四、项目原始价值研判
（一）区位价值
（二）地段价值
（三）环境价值
（四）其它价值
（五）价值梳理
1、我的价值是什么
2、公众感知价值是什么
3、客户可获取的价值是什么
4、可雕琢的价值有哪些
（六）价值形成
1、外层价值
2、中层价值
3、内层（核心）价值
第三部分 造局
调频
五、策划思路形成
（一）战略目标
（二）战略思考
（三）战略部署
1、类似项目成功个案研究
2、类似项目失败个案研究
3、战略风险规避
4、战略高度把握
5、领先地位确立要点
六、项目主题建立
（一）楼盘主题使用情况调查分析
1、主题一览
2、主流主题
3、次要主题
4、主题特征综述
（二）消费共性与个性分析研判
1、消费共性研判
2、消费个性研判
（三）发现空白点
（四）、主题提炼
1、主题确立方向
2、主题确立
3、支持理由
4、主题诠释
5、主题使用规范
七、项目定位
（一）定位思路
（二）发现市场空白点
（三）开发方向确立
（四）定位策略
1、业态定位
2、市场定位
3、客户群定位
（1）目标客户特性区分
A、客户区域
B、客户职业
C、客户年龄
D、客户特性
（2）目标客户精神*
A、购买力
B、购买特征
C、购买动机
D、购买偏好
E、购买习惯
（3）购买诱因设置。 最好的txt下载网
附录：ZF（周帆）房地产全程策划方案模板（2）
4、产品定位
（1）产品诉求点
（2）产品形态组合
（3）产品定位
（4）功能定位
5、形象定位
（1）项目形象构成
A、项目在目标消费群心目中的形象
B、项目在商户心目中的形象（商业项目增加此项）
C、项目在普通市民的心目中的形象
D、项目在政府心目中的形象
E、项目在新闻界的形象
（2）项目形象定位
（3）项目命名
A、命名原则
B、名称确立
（A）项目名称确立
◆首选案名
◆备选案名
（B）组团名称确立
（C）道路名称确立
（D）楼幢名称确立
（E）户型名称确立
（F）主要景观名称确立
第四部分 布局
八、产品制作
（一）核心思考
（二）基本思路
（三）总体规划策略
1、因地制宜
2、控制成本
3、可操作性
（四）总体规划特点
1、项目经济技术指标及其修正
2、规划总体布局
（1）总体布局思路
（2）组团设置思路
（3）主题园林设置思路
（4）主题景观设置思路
（5）道路交通系统构建思路
（6）小区入口设置及规划思路
（7）中心广场设置思路
（8）围墙设计思路
（9）标识物设置
（五）园林景观设计特点
1、园林景观设计的核心思考
2、绿化形式（片式、线式、点式）
3、绿为面（主要部分）
4、水为线（辅助部分）
5、建筑小品、修饰小品为点（点缀部分）
6、植物选择
7、其它细部处理
（1）凉亭
（2）小桥
（3）石刻、雕塑
（4）音乐微景
（5）盆栽
（六）建筑风格设计特点
1、主题建筑风格
（1）、主题建筑风格确立
（2）、确立理由支持
2、外立面风格及色彩
3、屋顶
4、架空层处理
5、楼幢入口大堂
（七）户型设计特点
1、户型设计的总体思考及表现特色
2、户型结构及表现特点
3、产品创新把握
4、厨房、客厅
5、卫生间
6、户型配比
（1）、配比思路
（2）、比例设置
（八）功能配套
1、配套设置的总体思考
2、配套的差异化及价值体现
3、配套与主题呼应思路
4、配套设置
（1）基本配套
A、地下停车场
B、会所
★位置确定
★硬件要求
★会所功能定位
（2）特色配套
特色配套一：
A、位置确定
B、硬件要求
特色配套二：
A、位置确定
B、硬件要求
（九）售楼部
1、售楼部选址
2、售楼部风格
（1）售楼部外部设计
（2）售楼部内部设计
3、售楼部室内功能设置
4、售楼部装修装饰提示
5、售楼灯光与背景音乐
（十）样板房
1、样板房设置思考
2、样板房种类设定
3、样板房家具概念提示
4、样板房装饰提示
（1）客厅装饰设计
（2）厨房装饰设计
（3）主人房装饰设计
（4）儿童房装饰设计
（5）书房装饰设计
（6）浴室装饰设计
（7）灯光与背景音乐选择
5、样板房细部处理
（1）墙身、天花
（2）门
（3）窗
（4）阳台
（5）安全防护
（十一）模型制作
1、模型制作总体思路
2、模型制作种类
（1）总体模型
（2）组团模型
（3）景观模型
（4）户型模型
3、模型摆放
（十二）开发节点的把握（分期策略）
1、分期策略
2、开发节点定位
3、开发分期
4、分期理由
第五部分 定局
九、价格策划
（一）价格定位思路
（二）价格体系构建
（三）价格定位策略
1、项目单位成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
（1）定价方法
A、定位导向确立
（A）成本导向
（B）市场导向
（C）竞争导向
（D）心理导向
B、价差确立
（A）楼层差价标准
（B）方位差价标准
（C）景观差价标准
（2）价格确定
A、均价
B、最低价（内部认购价）
C、入市价（优惠价）
D、最高价
5、付款方式和进度
附录：ZF（周帆）房地产全程策划方案模板（3）
（1）付款方式确定
（2）优惠方式确定
6、价格管理策略
（1）价格升幅周期
（2）价格升幅比例
（3）价格技术调整
（4）价格变化市场反映及控制
第六部分 攻局
十、竞争力构建
（一）项目价值再造（提升）
1、价值链建立
（1）经济价值
（2）社会价值
（3）新闻价值
2、价值提升与价值实现
（1）价值提升要素
（2）价值实现途径
（3）价值实现水平
（二）竞争力创立
1、竞争战略
（1）竞争形势分析
（2）竞争机会发现
2、竞争战术
（1）竞争对手寻找
（2）竞争对手阻击
3、竞争锚构建
（1）倒钩一（不可复制性）
（2）倒钩二（不可超越性）
（3）倒钩三（领先动摇性）
第七部分 赢局
十一、新闻策划与营销推广
造势
（一）新闻策划
1、新闻策划思路
2、新闻炒作思路
3、新闻切入点策划
（1）切入点
（2）切入方法
4、新闻方向确立
（1）新闻主线
（2）新闻副线
（3）新闻辅线
5、新闻报道主题定位
6、炒作周期与时机确定
7、新闻事件传播简称确立
8、新闻炒作策划
争锋
（二）营销推广
1、项目形象包装
2、营销推广目标设定
3、营销推广费用预算
4、市场侵略计划
5、阶段性市场侵略
6、广告语汇提炼
（1）首选广告语
（2）备选广告语
7、USP（独特销售主张）
8、营销推广策略设计
9、营销各阶段策略设计
10、包装三点
（1）特点
（2）亮点
（3）兴奋点
11、营销推广周期界定
（1）上市时机选择
A、上市时机选择原则
B、开盘时间确定
（2）营销周期划分及同期活动
A、报信期
B、内部认购期
C、开盘期
D、强销期
E、保温期
F、升温期
G、二次引爆
H、三次升温
I、清盘期
第八部分 守局
十二、物业（经营）管理
（住宅类）
（一）日常物业服务中心
1、严密的治安防范服务：
2、高效的清洁绿化服务：
3、周到的家政服务：
4、完善的设备管理服务：
（二）管家服务中心
1、家教聘请：
2、旅游信息服务
3、VIP商务秘书
4、业主健康关注档案
5、电器维修
（三）智能化安防系统
（商业类）
（一）商场前期经营管理建议
1、商场商业布局的设计及控制
2、全程客户跟进
3、商场商户安排
4、商场内外部设计装潢顾问
5、开业宣传推广传播策略
6、商场日常管理建议
7、经营管理问题咨询及处理
8、统一管理、经营、规范化运作体系。
（二）商场管理制度制订
1、招商处管理制度
2、商场经营管理制度的拟订
3、商场装修及设施安装管理制度
4、商场各部室经理及分区主任岗位职责
（三）商场经营管理人员的选聘和培训
1、商场各级管理人员的选聘
2、商场经营管理培训资料
（四）商场管理
1、制定商场经营管理目标及计划
2、制定商场管理标准
3、客户资料分析
4、各项资料及文件建档
书 包 网 txt小说上传分享
【后记】（1）
周帆顾问机构，自成立以来，一直坚持自己的行为风格，推行自己的独立主张，张扬自己的策划思想，从来不会去模仿别人，想通过走自己的路来完成一个由水虫到蜻蜓的蜕变过程，建立一种个性化的哲学思想体系。
这本书是周帆顾问机构在过去策划实践中的高度概括和总结，在写作过程中，我们没有引用、参考其书籍及理论学说，而是将我们自己在工作中所摸索形成的经验，梳理成属于自己的系统知识与理论体系。
过去，周帆顾问机构编写出版的图书有30多部，许多图书成为老板和经理人的床头读本，成了案头工具书。但以前的图书，基本上都操作上的实用性理论书，侧重于技术层面，今天，我们经过研究，决定突破固有的理论书撰写模式，改从思想高度入手，如果说过去我们所编写的书籍，是以实战知识来教化人，那么今天我们就是立志从思想上来影响人。做策划的一个基本功，就是要改变被策划人的观念，推行新的思想。
对于周帆顾问机构的掌舵人周帆先生来说，本书只是采撷了他的思想体系中的一小部分，结合我们的实践经验来加以演绎的，一个人的思想是博大精深的，不可能在一本薄薄的图书中就能囊括的。为了体现周帆思想的价值，我们在照顾系统性、实用性与创新性的基础上，选取了具有代表性的方面来解读，不知道是否达到了这一目的。
为客观、深刻、立体地展示周帆思想，我们计划推出系列图书，从不同的领域对周帆思想进行解剖和展现，这里将系列图书的编写策划方案辑录如下：
《××中国》系列丛书简介
《××中国》系列书简介
《××中国》系一套系列图书，深刻、全面、客观地反应近年来在国内颇负盛名的中国特级策划大师、企业思想家、媒体专家、营销专家、作家周帆的思想体系，分别从策划、管理、营销、人生等角度来解读周帆思想。在写作上，采取理论＋案例＋故事的方式进行，挖掘周帆闪光的思想、理论，以生动形象的笔触予以深度解剖，立体*地展现周帆思想地图。
系列图书篇目：
《策划中国：周帆策划思想解读》
《管理中国：周帆管理思想解读》
《营销中国：周帆营销思想解读》
《情感中国：周帆人生情感解读》
《传播中国：周帆媒体思想解读》
单行本简介
系列之一：《策划中国：周帆策划思想解读》
主要解读周帆先生的策划思想，提炼周帆的策划哲学。近年来周帆频频在全国各地做演讲，许多精彩观点深受业界尊崇，本书在对周帆的策划思想做系统梳理的同时，也在梳理、总结尚未成型的策划业，让策划理论初现端倪，促成策划学的独立性、系统性、理论性的提高与完善，使策划成为一门正统学科得到规范、系统的发展。
内容涵盖城市策划、房地产策划、工业消费品策划等。坚持原创性，推出许多具有理论高度与实践效果的创新性策划思想与理论观点。
系列之二：《管理中国：周帆管理思想解读》
主要解读周帆先生的管理思想，提炼周帆的管理哲学。一直以来，中国的许多管理思想与理论，都是从国外“进口”而来的，但是，中国本土有着非常丰富、实用、前沿、创新与深厚的管理思想，只是千百年来，没有人进行过系统研究与归纳总结，导致中国本土的管理思想混乱，未能自成一体。本书结合中国本土特色，将周帆在经营管理实践中所摸索形成的管理思想与理论做一次盘点与结构性的解读，推动中国本土管理思想的发展与完善。 。。
【后记】（2）
内容涵盖城市管理、企业管理、经济管理等，推出许多鲜为人知的符合中国同情的管理思想与理论。
系列之三：《营销中国：周帆营销思想解读》
主要解读周帆先生的营销思想，提炼周帆的营销哲学。多少年来，营销基本上都是原地踏步，没有取得突破性进展，并且都把视点放在流程化的技术性规范动作上，而没有从理论高度上去做探索。本书探索了周帆许多的营销新理论、新观点、新方法、新知识，以中国本土企业、城市和经济特点为背景，志在研究中国式的营销体系。
系列男四：《情感中