用作客房和办公，裙楼改建成桑拿房。生意竟是出奇的红火：年均纯收益70万元，年投资回报率达到了90％。然而，由于原始资本不足，当年黄爱国与房屋产权人仅签了5年租期。期限一到，产权人立即表示要想续租，房租得加价到80多万元/年。无奈之下，黄爱国只得放弃，两手空空的他品尝到了从未有过的酸楚。
1994年夏，黄爱国悄悄摸进上海，靠什么二次创业？他无数次地徜徉于被誉为中国第一商业街的南京路。如潮的人流、无与伦比的消费氛围令他兴奋不已：整个上海滩就是中国最大最火爆的大商铺，在这里，不做商铺无异于放弃财富！当年10月，黄爱国与合伙人以1。1元/平方米（建筑面积）的年租金向上海红双喜集团租下了斜土路上的8000多平方米商业用房，租期一签11年。在随后短短11天内，他们就将其中4000平方米的商铺用房以17元/平方米（使用面积）高价全部出租。真正是“商铺一开，黄金万两”。
2000年12月，黄爱国再度下单，从上海锦凯房地产开发公司手里一口气买断了6000平方米临街商铺的永久产权。他介绍说，挑高7米的底楼共2570平方米根据经营者需要可自由分隔成两层，而出售价仍以一层建筑面积计算，自然大受欢迎，2002年一转手起价已猛增到2。5万元/平方米。二楼则暂定出租，待兴市后再出售，捂热的商铺增值空间将更为可观。
当黄爱国正将自己的“商铺帝国”打理得热火朝天，上海滩的房产热也渐成气候，家乡人炒卖住宅、别墅赚得心惊肉跳的传奇一次次地在他眼皮底下上演。黄爱国却不为所动：“一铺养三代，这句老话肯定错不了。像商铺这样的商业房产才是真正长远靠得牢的。”
做着“商铺梦”挺进上海滩的温州人，黄爱国不是第一个，也不会是最后一个。
20世纪80年代后期，一批温州乐清人就悄悄杀到上海，在北京东路一带租买商铺，开出了一溜100多家低压电器商店。当时的沪上媒体惊呼北京东路几成“上海的温州街”。
1995年后，又有一批乐清老板不声不响先后投资25亿元，摸进上海开办占地460亩、铺位达数千个的轻纺市场。现在，该市场日人流量2万人次，日成交额超亿元。
2001年10月，“温州人4亿元买走上海半条街”的消息又把一向傲气的上海人吓了一跳。那年，上海七浦路新建了五大服饰市场，温州商家投资建了两个，砸下4亿元。其中兴浦市场当年10月开业后半个月内，每个铺位的年租金从10万元飙升到15万元。新七浦市场一期1000多个铺位，温州人豪气冲天吃下了近一半。
……
温州人在上海滩的商铺之旅大体可以分为三个阶段。第一阶段，20世纪80年代，兵分多路渗入上海各街区，租赁或买断临街店面，基本自用，销售家乡作坊式小企业生产的服装、纽扣、眼镜、皮鞋、低压电器等中低档小商品。由于喜好集聚以旺市，形成了一些规模不等的类似北京东路这样的“温州街”。第二阶段，20世纪90年代及本世纪初，在上海市区及近郊多处“圈地”，投巨资开办集中铺位式专业市场，在出资购买铺位者中，温州人同样占据了很大比例。所购铺位用于自身经营及转手出租、升值抛售皆有。第三阶段，2000—2004年，开始转向购买繁华路段、高档商住区的各类商铺，这一阶段的商铺购买以投资获利为主，炒作气氛渐浓。来自当地一家权威房产中介机构的调查数据，2003年，温州购房者在上海投入的资金约达30亿元，而商铺是其购买行为的首选，比例超过50％。
温州人商铺淘金，在上海如此，在全国亦如此。他们对商铺的偏好不是心血来潮，而有着渊源性的必然。
众所周知，温州是靠市场起家的，官方的评价是“温州改革开放的重要经验在市场”。20世纪80年代最初一两年崛起的乐清柳市低压电器市场、永嘉桥头纽扣市场、苍南宜山再生纺织品市场、苍南金乡徽章标牌市场等名闻遐迩的十大专业市场，堪称中国市场最早的东方
启动点。在它们身后，是温州400余家各类商品市场或产销基地，还有走遍全国神通广大的10万购销员。久而久之，雪球越滚越大，也就有了所谓160万温州人起舞大江南北这出好戏。他们中间有70多万经商户，而且以经销温州地产五光十色的小商品为主，属典型的全国范围的前店后厂。如果没有借此编织起来的庞大的触须———极为灵敏的营销网络，温州商品经济的勃兴是不可想像的。
从某种意义上说，温州不是“造”出来的，而是“卖”出来的。这就造就了温州人商铺情结的现实土壤。对遍布各地的70多万经商户来说，商铺是他们最基本的生存工具，属生产资料，而住宅虽然在房价猛涨的背景下也有了投资生财的属性，但终究应该归于生活资料。温州人普遍认为，即使从投资角度看，商铺与住宅还是有着明显的优劣区别：第一，投资商铺比投资住宅更具有稳定性；第二，住宅随着房龄增长将降低其投资价值，相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值；第三，商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点；第四，投资商铺具有一定的超前性，投资潜力也就更大。目前各地炒作住房能赚大钱已人所皆知，但商铺投资的概念还较淡薄，先行一步获利空间自然相对较大。
炒铺甚于炒房，温州人自有温州人的道理。这一字之别，却被许多激昂慷慨的温州炒房团批判者们忽略了。
“谁唱炒房大戏主角”之辩
“豪客”、“大鳄”是许多人在描绘温州炒房团时用得最多的字眼，这给我们留下了一个强烈的不容置疑的印象，参与炒房的都是前些年靠经商办厂发了财的温州精英级大老板，他们出拳重、下手狠，无往不胜。
随后的推论也就顺理成章了：温州大量创业者及民间资金介入炒房领域，凸显温州以制造业为主的产业资本出现流向性转移，温州经济空洞化、泡沫化危机四伏。2003年8月之后，“温州模式不行了”的灰色忧郁频频出现于报端，有关报道的标题让人的心都提了起来———“温州模式要在挽歌中落幕？”“温州经济怯步：温州模式即将没落？”“温州衰落中的反思”。这些论点的主要依据是温州GDP增速的下滑：杭、甬、温历来占据浙江经济前三甲，优势难以撼动，但2002年，温州的GDP增速出人意料地跌落到全省第七位；进入2003年更是每况愈下，上半年名列全省倒数第二，7、8月份则连续倒数第一；2004年1月，在杭州、湖州、绍兴三市工业总产值增幅达20％以上的情况下，温州居然下降了1。9％。
温州老板拿着大把的钞票都去炒房了，温州经济能不没落吗！人们对曾经创造改革神话的温州模式越是赞赏，温州炒房团的罪孽就越是深重，而这一悬疑也就越是有了说个清楚的必要：到底谁在炒房？究竟谁是温州炒房大戏的主角？
面对人海茫茫、区域广泛并纯属个人行为的资本暗流，而又没有官方权威的统计数据，任何专业调查机构都会对精确地给出答案感到棘手。以下几则个案片断也许有助于我们触摸到温州炒房者的脉动，算不上全面，却很真实。
【炒房者片断一】 大巴VS私家车
2003年9月，炒房目的地———安徽芜湖。出发前，作为本次温州购房团领队的谢先生心烦了好几天。团员家庭资本背景参差不齐，按他用旅行社的行话归纳，一拨是数十万元经济型的，另一拨是百万元以上豪华型的，对于如何出行争吵个没完。复杂问题有时需要简单处理：购房团一分为二，经济型为第一分团，统一乘坐大巴；豪华型为第二分团，自带轿车列队前往。出发！
“阶层”分类清清爽爽，颇具优越感的私家车一族自然是笑声朗朗，一路好心情。但这样的力量对比在回程时发生了根本性逆转：本次购房战报显示，豪华团下单仅2套，金额48万元；而经济团下单14套，总金额380万元，差不多是豪华团的8倍。
虽然在路途中，经济团的一些人为了盒饭的质量竟然还要与他这个领队评理，可面对沉甸甸的购房战报，谢先生不得不承认，这才是最可爱的人。
【炒房者片断二】 “讲政治”的吴太
称她为吴太，其实她年龄并不大，才40出头。十几年前刚嫁人时，她没有更多的本钱做大买卖，和先生商量了半夜，一咬牙买了辆出租车。谁料想，如今在温州一本出租车营运证连带车身被炒到了百万元，吴太水涨船高，算是“有产”了。加上身体状况也不如从前，她干脆把车租给了别人，每年坐收近10万元租金。
闲着无事，吴太就每天颠到市区松台山公园打打太极拳。虽然极少出远门，她对外界的市面却拎得很清，炒房这样的大事是无论如何不会落下的。哪里的房子最能赚钱？吴太坚持认为，中国是一个讲政治的国家，未来几年最大的政治是什么？你不知道吧？———当然是台湾统一！福州、厦门离台湾最近，台湾一旦统一，那些地方房价上涨最快。
终于，当地有机构组织了一次福州购房团，吴太兴奋了好几天，但又想省下近千元的参团费。巧了，一起在松台山打太极拳的一位小姐妹也计划随团去福州。吴太马上从银行里提出10万元，一甩手交给这位小姐妹代为购买，就如同托邻居张大妈到菜场代买两根洋葱。
再后来，这位小姐妹真帮她买回了一套房子，还掏出一张福州地图，比画了半天告诉她房子在哪个地段。吴太没去过福州，自然是听得云里雾里，但她坚信：这单生意包赚不赔。讲政治，一定没错的！
【炒房者片断三】 三个女人一台戏
就像吴太一样，温州女人与炒房可不是一般的关系。当地有关部门的一项调查说，2003—2004年，温州各类房展会差不多每个月举办一次，由于温州炒房团声名大振，全国各地的楼盘蜂拥而至，几乎占到这些房展会参展楼盘的95％以上。据房展会上的抽样测算，看房者中女性约占70％—80％。她们的一个共同特点是，看得细，问得清，舍得花大把的时间。一个三天的展会她们甚至可以来来回回转悠上两天半，若是没有平时逛时装店、百货商场使她们养成的不达目的誓不罢休的优良传统，谁能撑得住？
你可别因此以为温州女人只有绕着灶台转的本事，杀遍全国的炒房团中，她们娇小的腰身也随处可见，比例极为可观。正是缘于此，2004年“三八”节，《温州都市报》牵头成立了轰动一时的温州“太太购房团”，成为足以在中国市场经济史上留下曼妙一笔的炒房“娘子军”（这段有趣的事实将在此后的第三章详细描述）。
女人在温州人的财富故事中的确可圈可点。十年前，一位新华社记者就曾在一篇题为“温州丽人多老板”的报道中由衷地赞叹：“唯有市场经济才为男女平等造就了真正的舞台。”后来，该文还被收入了1995年在北京召开的第四届世界妇女大会的大型画刊《中国妇女》，引得白皮肤、黑皮肤的各国女人们好生羡慕。当然，我们更愿意将这类赞叹理解为一种美好的祝愿，毕竟，在刀光剑影的温州生意场上，更多地弥漫着的仍是呛人的烟草味，炒房军团应该可以视作一个例外。
一位多次参与炒房的炒房团“职业领队”对温州炒房者主体人群做了这样的概括：“有点钱又有点闲”的人。主要包括，来自永嘉、苍南、乐清等农村家底殷实的各类小业主；公务员及其亲属；社会中介机构中低级白领；成分复杂的城镇闲杂人群。其中女性比例高，购房行为往往凭直觉，随意性强，非理性色彩浓郁。他们对炒房信息的获取和研判远远不如人们想像的灵敏、精确。之所以组团购房，重要动因之一就是希望下单时有人可以商量，并同进同退。他们相信一个人买房难免会看走眼，而集体看中的准没错。
这一切，早已预示着温州炒房团绝非外界广泛传闻的那般神勇，战无不胜，攻无不克。他们在四处攻城略地的风光表象背后，往往是被“套”甚至被“骗”的一把辛酸。
2003年7月15日，300多名温州人在两小时内与苏州市大学生公寓开发商签订了预购协议，将该楼盘470余套房子顷刻瓜分一空，并每套交纳了9000元订金。三个月后，他们没有等来约定中的正式购房合同，而是开发商单方取消定购的一纸函件。有知情人士分析，突发变故的原因，极可能是三个月间，该楼盘周边住宅价格已猛涨至每平方米4200元左右，大大高于温州人预定该楼盘的2100元均价。但当时温州购房者竟然都没有注意到原预购协议中的一个重要条款：“若超过三个月未能签订购房合同，则由开发商退还定金，并按银行同期同档贷款利率给予补偿。”徒劳的奔波，无望的交涉，杭州《每日商报》在报道中惊呼：“在全国各地所向披靡的温州购房团，这一次却着实让别人给‘下了埋伏’。”无独有偶，2004年初，另一家媒体的记者在调查沈阳一个著名商业广场投资者因被套牢而将开发商告上法庭的事件时无意中发现，数百名业主中，温州炒家至少占了三成。
的确，在炒房军团的著名案例中，我们可以找到一些真正的温州老板的身影，也只有他们有足够的实力催生耗资巨大的“烂尾楼的春天”。然而，从总体来看，在20多年来靠制造业打出一番天下的温州，在浓厚的以实业论英雄的商业理念氛围之下，温州老板们始终把炒楼生财视作缺乏荣誉感的“偏食”。
45岁的炒房者吴春波可以算是这一观点的代表人物。1986年，出生于“中国皮都”温州平阳县水头镇的吴春波以两三万元起家，十几年后，其制革小作坊已一跃成为年产值1000万元以上像模像样的企业。但吴的出名，却是因为作为炒房团的活跃分子，他接受了央视《经济半小时》、《东方时空》栏目的专访，还参加过温州市政府等召开的购房团研讨会。
“我为什么要买房？那是没有办法的事，总不能让钱躺在银行里吧？”吴春波说，2004年上半年，同样因超常发展的制革业而被称作“中国第一污染源”的水头成为温州市违法排污企业重点整治和监管对象，他的制革企业也因为污染问题不得不停产。但吴反复强调，购房并非自己长远的主业，他一直在努力寻找新的投资方向，“其实，温州老板参与炒房的又有几个是丢下自己的实业的？”
很显然，从整体经济形态上看，量大面广的温州炒房大军的主角，属于温州的相对边缘人群及社会闲散资本。近年温州市域所谓GDP增速的相对滞缓，一是由于改革先发优势的淡出，周边地区急起直追———这本身是中国改革开放均衡推进的必然要求。事实上，以2003年为例，温州GDP达1220亿元，同比增长14。8％，创6年来的新高，比全国平均水平高出5。7个百分点。二是受区位劣势和资源禀赋不足等要素的制约，不断发展壮大的温州本土经济出现了“馒头大于蒸笼”的现象，外溢呼声日益强烈。据不完全统计，截至2003年底，温州向全国扩张的资本总额已超过1000亿元。最新的轰动性事件是，2003年6月，中国十大真皮鞋王之一的温州奥康集团宣布投资10亿，进军重庆璧山县，欲打造“中国西部鞋都”。这个占地2600亩的鞋业工业园区全部建成后可引入百余家制鞋企业，皮鞋年产量将�