本章提要
● 认购环节相关事项
● 签订购房合同中的注意事项
● 申请贷款
● 乐居房博士Q&A
购房者对某套房子有了初步意向后，可向售楼人员交500～1000元的订金预订，保留该套房子，这个过程叫“小订”；待确定买房后，就要签订购房认购书，把“小订”转为“大定”。
订房保留的期限一般很短，若不买订金可退。
如何签订认购书
认购是一种预订销售方式，一般只交纳较少的定金，不是签订正式的销售合同。
签订认购书是比较正式的买房手续，国家有全面的法律法规限定，比如有标准的认购书模板。一份完整的认购书包括出卖人和认购人的基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款与付款方式、认购定金、违约处理方法等。
认购书是房屋买卖双方达成的一种初步意向，因此其内容比正式的购房合同简略。
以北京市商品房认购书为样本，乐居工作室为您详细解读其中的每一个条款，仅作参考。
合同范本
第一条 基本情况
（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市 ______________ 区 ______________ 项目中的第 ________________ 【幢】【座】 _________________ 【单元】【层】 _____________ 号房，朝向为：___________ 。
（二）该商品房的用途为：___________ ，建筑面积共 ___________ 平方米，其中，套内建筑面积 ___________ 平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积 _________ 平方米。
关于房屋基本情况应尽量具体准确。
楼层号尽量使用自然楼层号，即按楼板、地板结构
分层的楼层数。
第二条 销售依据
（一）该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：_________，预售许可证号为： ________________________ 。
（二）该商品房为现房的，房屋所有权证号为： _____________ ，国有土地使用证号为： _____________ 。
一定要审查原件，不能仅看复印件。
注意预售许可证是否过期、所购买的房屋是否在预售许可的范围内。
如果开发商没有预售许可证，认购书无效。
第三条 价款与付款方式
（一）该商品房按照【套内建筑面积】计价，单价为 ________ 元 / 平方米，总房价款为 ___________ 元人民币（大写）。
该商品房按照【建筑面积】计价，单价为 ________ 元 / 平方米，总房价款为 ___________ 元人民币（大写）。该商品房按照【套】计价，总房价款为 ___________ 元人民币（大写）。
（二）出卖人同意认购人按照下列第 ____ 种方式付款：
1。一次性付款。
2。分期付款。
3。贷款方式付款。
4。其他方式。
认购人选择第 3 种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的___ ％，其余价款可以向 __________ 银行或住房公积金管理机构借款支付。
对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，即首付最少占总房款的20％。北京甚至松绑了“人均面积低于当地平均水平”的限制。。 最好的txt下载网
认购环节相关事项（2）
一般的楼盘都有自己指定的贷款银行，但也有一些商业银行推出以“不指定楼盘按揭贷款”方式提供的服务，申请这种服务后往往可以在一次性付款的同时得到数千元乃至上万元的房价优惠。
开发商不能拒绝公积金贷款。
第四条 认购定金
认购人应当自签订本认购书之日起 ______ 日内，向出卖人支付认购定金 ________ 元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。
认购人同意在支付定金之日起 _____ 日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。
第五条 认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。
第六条 认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过 ___ 日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起 ___ 日内将已收取的定金退还认购人。
我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20％。
一旦以书面形式对定金做了约定，并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。因此，认购人一定要在约定的期限内和开发商协商商品房买卖合同的相关条款，否则开发商可以依法把定金没收。
如果认购人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商
的同意；同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。
如果认购人在约定的期限内和开发商协商商品房买卖合同的相关条款没有达成一致，认购书自动解除，开发商应该全部返还认购定金。
开发商应该给定金开具正式发票，并且在定金发票上盖上开发商的财务专用章。
第七条 出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。
如果开发商违约，应该双倍返还认购定金。
第八条 该商品房的买受人为【本人】【同一户籍内亲属】【】：_____ 。
第九条 其他约定__________________ 。
第十条 本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当【返还认购人】【抵作商品房价款】。
第十一条 本认购书未尽事项，可签订补充协议。
第十二条 本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力。
开发商的合同专用章应与认购书中的出卖人信息一致。
应该当场给认购人一份认购书原件。
认购定金应该抵作商品房价款。
签订认购书要做到四个明确：明确所购房屋的具体位置、面积、价格，明确签正式买卖合同时间，明确定金数额和交付时间，明确定金返还形式。
在签订认购书时，建议购房者一定要使用当地相关部门制定的认购书范本。
若使用其他范本，则要避免认购书中的受牵制条款。比如：在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还；要明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。 。 想看书来
认购环节相关事项（3）
各地的认购书网上签约程序会有不同。以北京为例，商品房认购书网上签订的程序如下：
（1）房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；
（2）经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号；
（3）房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及时标明该单元（套）商品房已预订。
另外，各地对签订认购书之后何时签订购房合同的时间规定也不尽相同。北京规定应自签订认购书之日起七日内签订商品房预售合同；超过七日未签订商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。
签订认购书前，问清楚楼盘用地的性质。
如果是普通住宅，土地使用权是70年；如果是纯商业住宅，土地使用权是40年；如果是综合用地，土地使用权是50年。
普通住宅用地满70年自动续期；其他用地应当至迟于届满前一年申请续期，如果申请时，根据社会公共利益需要收回该土地的，土地使用权由国家无偿收回。
如何理解认购书中的定金
从上面的认购书范本中可以发现，“定金”是至关重要的内容，这也是最容易被做文章的地方。
虽然很多楼盘都要求购房者签订认购书，但从法律上讲，签订认购书并不是房屋买卖的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
其次，要使用当地相关部门制定的认购书模板，因为它能够最大限度地保护认购人的利益。
第三，若使用非标准格式的认购书，可与开发商协商，把“定金”写成“订金”、“预付款”等，这样一旦房屋买卖合同签不成，所交“订金”能退回，因为后者并非一个规范的法律概念。
开发商不能随意对认购书的内容进行修改。可事先从网上下载一份标准样本，在购房现场与开发商提供的认购书比对。
定金和订金有什么区别？
定金与订金的区别主要体现在法律效力上。
前者是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。
后者并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
在认购书签订后，售楼人员都会进一步告诉您有关正式签约的准备工作。比如：签约地点、购房时应该带的证件、有关贷款凭证的说明、缴纳有关的税费说明，购房人如若委托他人签约，还要带有关委托书的说明等。
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签订购房合同中的注意事项（1）
签订购房合同，是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在合同书上体现的要求以补充条款的形式确定下来。
弄清楚合同中的当事人
在新房买卖过程中，合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。
购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款，一旦违反合同约定，承担违约责任。
不要随意更改买受人
合同备案前，购房者可和开发商自行协商更改买受人名称。
合同备案后，房屋交付前，如果想更改买受人，需要购房者和开发商一起到国土房管局办理更名手续，需要交纳更名费，并获得开发商同意。
如果房屋交付后，购房者要更换名字，就需要拿到产权证以后办理过户手续，这样花费就更大了。
开发商，即购买合同中的“出卖人”。购房者需要确定与您签约的就是开发商，即签订合同前要审查开发商的“五证二书”。如果您在签订认购书的时候，已经审查了各种文件，那么这里就不用审查了，只需要核实购房合同中的内容和相关文件是否一致；但如果您之前没有审查全部的文件，就不能嫌麻烦或者被开发商的借口搪塞过去而不看了。
审查上述文件时，一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件！如果仍不放心，可抄下证件的号码，去相关部门进一步验证。
“五证二书”是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。
“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
（1）国有土地使用证
国有土地使用证是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。比如，北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。
（2）建设用地规划许可证
建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
（3）建设工程规划许可证
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（4）建筑工程施工许可证
《建筑工程施工许可证》（建筑工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建筑单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建筑单位应当向已批准的项目工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。
签订购房合同中的注意事项（2）
（5）商品房销售（预售）许可证
商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是当地国土房管局，证书由国土房管局统一印制、办理登记审批和核发。
只要楼盘取得了商品房预售许可证，购房者就可以购买了。
红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看
清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
（1）住宅质量保证书
目 录
一、质量保证
二、保修内容与保修期
三、保修责任
四、保修答复和处理时限
五、保修期计算
六、保修程序
七、维修责任的确定
八、维修单位一览表
住宅质量保证书示例
中国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使�